Jak szybko sprzedać mieszkanie?

Inwestycje     dodano 2016-07-14
ocena

Czynniki wpływające na czas potrzebny do sprzedaży mieszkania można podzielić na miękkie i twarde. Za czynniki miękkie uznać należy kwestie, na które wpływ ma sprzedający. Są to: stan techniczny i estetyczny mieszkania, cena mieszkania, dostępność i atrakcyjność oferty dla potencjalnych kupców. Czynnikami twardymi będą kwestie na które nie ma wpływu sprzedający, a które w równie dużej mierze jak elementy miękkie wpływają na potencjał sprzedażowy lokalu, są to dostępność finansowania dla kupujących, średnie ceny mieszkań na danym obszarze, atrakcyjność gospodarcza, naukowa, kulturalna i turystyczna danego obszaru, ceny i dostępność mieszkań pod wynajem na danym obszarze, przewidywania co do rozwoju rynku nieruchomości na danym obszarze.

Jak szybko sprzedać mieszkanie?

photoxpress.com

Sprzedawca mieszkania nie ma co prawda możliwości wpływania na czynniki twarde, ale może się do nich adaptować i tym samym zwiększać swoją szansę na udaną transakcję. By jednak móc tego dokonać, trzeba najpierw przeprowadzić analizę sytuacji na rynku nieruchomości danego obszaru. Przykładowo sprzedawca mieszkania w Krakowie musi wiedzieć że średnia cena ofertowa (żądana przez sprzedającego) na grudzień 2011 roku wynosi 6960zł za m2 i jest o 200zł niższa od ceny ofertowej z grudnia 2010 roku, jeżeli więc wystawił on swoje mieszkanie na sprzedaż za cenę wyższą i utrzymuje ją od kilku miesięcy, musi mieć świadomość, że jego oferta nie jest atrakcyjna w porównaniu ze średnią ofertą dostępną na rynku (dane za raportem Polski Rynek Nieruchomości styczeń 2012 przygotowanym przez Szybko.pl, Metrohouse i Expander).

Dodatkowo należy zbadać  ile wyniosła średnia cena transakcyjna (czyli ta, którą zapłacił kupujący), która obecnie kształtuje się na poziomie niższym niż cena ofertowa (w przypadku Krakowa na koniec roku 2011 wyniosła średnio 6534zł, czyli o 6,2% mniej od ceny „wywoławczej” sprzedającego). Tendencja do niższych od ceny ofertowej transakcji  widoczna jest w całym kraju, trzeba się więc przygotować na konieczność obniżenia swoich oczekiwań w momencie ustalania ceny finalnej. Nie bez znaczenia  pozostaje lokalizacja  (średnia cena na ulicy Floriańskiej w Krakowie wynosi 15900zł/m2) i wielkość mieszkania (cena za m2 kawalerki w Krakowie wynosi 7420zł, jest więc wyższa od średniej ceny mieszkań na tym obszarze). Ważne jest by sprzedawca dostosował swoją cenę do cen oferowanych na rynku dla danej lokalizacji i wielkości mieszkania, co pozwoli mu przyśpieszyć sprzedaż nieruchomości. 

Chyba że zdecyduje on, że cena rynkowa nie jest dla niego zadowalająca,  wtedy może utrzymywać cenę zaporową, lecz nie będzie to skutkowało szybką sprzedażą lokalu. Istnieje również zauważalna skłonność na rynku do szybszej i częstszej sprzedaży mieszkań poniżej 55m2, aż 68% mieszkań nabytych w IV kwartale 2011 roku to właśnie takie lokale i to właśnie ich ceny ulegają najmniejszej obniżce z cen oczekiwanych do transakcyjnych. Obecnie średni czas sprzedaży mieszkania wynosi wg analizy Home Broker 169 dni (dane na styczeń 2012), jest to bardzo szybki wzrost w skali roku (ze 120dni od grudnia 2011 roku). Niestety należy się spodziewać utrzymania tej tendencji ze względu na pojawienie się Rekomendacji S, która zmniejsza zdolność kredytową potencjalnych kupców, wprowadzając obostrzenia przy jej wyliczaniu przez banki. Wprowadza min. zasadę każącą wyliczać zdolność kredytową bazując na założeniu, że jest on przyznawany na maksymalnie 25 lat. Poza tym bank musi brać pod uwagę potencjalne zmniejszenie się dochodów przy przechodzeniu kredytobiorcy na emeryturę oraz musi ograniczyć przyznawanie kredytu w walucie do osób u których rata kredytu nie będzie przekraczała 42% dochodu. 

Jeżeli więc sprzedawca chce upłynnić mieszkanie przed średnim przedstawionym czasem może się zastanowić nad dodatkowymi zachętami dla klientów (np. obniżeniem ceny). Bardzo ważnym krokiem zwiększającym szanse na wcześniejszą sprzedaż jest przygotowanie odpowiedniej oferty z ładnymi, wyraźnymi zdjęciami (czasem warto zainwestować w profesjonalnego fotografa) i z wyczerpującym opisem lokalu, jego lokalizacji i ceny. Należy pamiętać, że nikt nie lubi niejasnych i niepełnych informacji, ponieważ takie sformułowanie prezentacji nieruchomości raczej odpycha, niż intryguje potencjalnych oferentów. Wyjątkowo istotne jest także umieszczenie oferty w miejscach gdzie będzie widoczna dla osób szukających mieszkania.

Najlepszą metodą będzie ogłaszanie się zarówno na portalach internetowych, jak i wśród znajomych, a przy braku odzewu można również rozważyć wynajęcie pośrednika nieruchomości, który zajmie się sprzedażą. Uzupełniającym działaniami mogącymi skusić nabywców jest odpowiednie przygotowanie mieszkania do wizyty potencjalnych kupców oraz przeprowadzenie w nim koniecznych napraw i renowacji. Pamiętać należy jednak, że pośpiech jest złym doradcą i warto czasem poczekać na lepszą ofertę, niż sprzedawać nieruchomość po niezbyt satysfakcjonującej cenie.

Sprzedajcie mieszkanie? Sami czy przez agencję? Jesteście gotowi negocjować cenę?

OCENA
0.00
OCEŃ PORADĘ

Komentarze

Dodaj zdjęcie do komentarza:
PRZEGLĄDAJ
Dodaj film wideo do komentarza:
Dodaj film z dysku:
PRZEGLĄDAJ
 
1 + 1 =

Polecamy

Inwestowanie w obligacje

Inwestowanie w obligacje

Karolina Wyszogrodzka / 2010-11-29 12:51:45

Jak inwestować? - poradnik

Jak inwestować? - poradnik

Marcin Łabuś / 2011-11-29 09:02:35

Daytrading - informacje

Daytrading - informacje

Marcin Łabuś / 2011-11-28 14:47:13

Jak inwestować w nieruchomości?

Jak inwestować w nieruchomości?

Karolina Wyszogrodzka / 2010-11-29 13:02:16