Umowa przedwstępna kupna mieszkania

Inwestycje     dodano 2016-07-14
ocena

Kupno mieszkania najczęściej wiąże się z podpisaniem dwóch umów, umowy przedwstępnej zawieranej w sytuacji gdy z pewnych powodów nie można od razu zawrzeć umowy właściwej i tejże umowy właściwej, zwanej umową przyrzeczoną. Powody dla których strony od razu nie podpisują umowy finalnej zazwyczaj dotyczą okresu oczekiwania na przyznanie kredytu hipotecznego lub okresu potrzebnego deweloperowi na dokończenie inwestycji. Umowa przedwstępna może być bowiem podpisana zarówno w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jej przedmiotem jest zobowiązanie zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może przyjąć formę umowy zwykłej pisemnej (której spisanie nic nie kosztuje), lub też aktu notarialnego (w tym przypadku konieczne będzie poniesienie opłaty notarialnej). Podstawową różnicą pomiędzy wymienionymi formami jest stopień możliwości dochodzenia wypełnienia jej postanowień przez strony.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania

photoxpress.com

W przypadku zwykłej umowy pisemnej, w sytuacji, gdy jedna ze stron postanowi nie wywiązywać się z jej postanowień, druga strona może co najwyżej dochodzić odszkodowania na podstawie zaistnienia ujemnego interesu umownego. Oznacza to że poszkodowany będzie mógł dochodzić zwrotu kosztów poniesionych w związku z działaniami podejmowanymi w oparciu o przeświadczenie, że zostanie sprzedane/kupione mieszkanie.

Przykładowo mogą to być wydatki poniesione na wynajęcie mieszkania, po sprzedaniu swojego lokum i w oczekiwaniu na wyprowadzenie się  właściciela kupowanej nieruchomości. Oczywiście w takiej sytuacji jest również zwracana kupcowi zaliczka. Jeśli zaś umowa przewidywała formę zadatku, a nie zaliczki, jest on wypłacany stronie pokrzywdzonej (w przypadku wycofania się kupca przepada całość zadatku na rzecz sprzedawcy, w przypadku wycofania się sprzedawcy musi on oddać kupcowi wpłacony przez niego zadatek + kwotę mu równą ze swojej kieszeni).

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego daje podstawy do dochodzenia przed sądem urzeczywistnienia podpisania umowy przyrzeczonej na mocy wyroku sądu. W praktyce oznacza to, że wyrok sądu jest jednaki z aktem woli stron o zawarciu umowy przyrzeczonej, co uniemożliwia wycofanie się którejkolwiek ze stron. Szczególne znaczenie ma zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego z deweloperem, gdyż daje ona prawo do obciążenia księgi wieczystej roszczeniem kupca o przeniesienie prawa własności wybudowanego mieszkania. 

Taka forma umowy nie daje co prawda gwarancji zwrotu poniesionych kosztów w przypadku upadłości dewelopera, daje jednak podstawy do roszczenia zwrotu poniesionych nakładów z majątku uzyskanego przez syndyka ze sprzedaży obciążonej nieruchomości (tego prawa nie posiada osoba która podpisała zwykłą umowę w formie pisemnej). Od końca kwietnia tego roku wchodzi w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która nakłada obowiązek podpisywania przez dewelopera i jego klienta umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co rozwiązując jeden problem, przyczynia się do powstania innego.

Mianowicie podpisanie umowy w formie aktu notarialnego ma silniejsze prawne działanie wobec obu stron, gdyby więc osoba kupująca mieszkanie chciała się wycofać z podpisania umowy przyrzeczonej (np. ze względu na niemożność otrzymania kredytu, który przyznawany jest dopiero po złożeniu umowy przedwstępnej w banku), zostawia on dewelopera z księgą wieczystą z wpisem o przeniesieniu własności po zakończeniu budowy. Jednak ten błąd najprawdopodobniej zostanie naprawiony przed wejściem przepisów w życie.

Niezależnie od wybranej formy umowy przedwstępnej należy pamiętać, by zawrzeć w niej pewne niezbędne elementy. Określenie stron umowy (należy przed jej podpisaniem sprawdzić czy strona z którą podpisujemy umowę jest w rzeczywistości właścicielem mieszkania wpisanym do księgi wieczystej nieruchomości) z dokładnymi danymi osoby sprzedającej, bądź dewelopera wraz z potwierdzeniem posiadanych przez niego uprawnień i pozwoleń. Umowa powinna również zawierać określenie przedmiotu umowy i jego ceny, czyli opis mieszkania, jego parametrów takich jak metraż (w przypadku lokalu jeszcze niewybudowanego należy ustalić jakie odstępstwo od ustalonego metrażu jest dopuszczalne i jakie ma ewentualnie reperkusje finansowe dla stron), lokalizację, układ lokalu. Ważne jest również wyszczególnienie daty podpisania umowy przyrzeczonej i form finansowego zabezpieczenia umowy (zadatku lub zaliczki).

Przy wyborze formy umowy przedwstępnej należy się zastanowić, na ile jest się pewnym, że jest to właśnie wymarzone mieszkanie/satysfakcjonująca cena. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości czy to u kupca nie mającego pewności czy dostanie kredyt, czy też u sprzedającego nadal szukającego wyższej gratyfikacji pieniężnej za lokal, lepsze będzie podpisanie zwykłej umowy pisemnej. W sytuacji zaś absolutnego zdecydowania na zawarcie transakcji większą gwarancją zawarcia umowy finalnej będzie umowa w formie aktu notarialnego.

Podpisywaliście umowę przedwstępną? Na jakich warunkach?

OCENA
0.00
OCEŃ PORADĘ

Komentarze

Dodaj zdjęcie do komentarza:
PRZEGLĄDAJ
Dodaj film wideo do komentarza:
Dodaj film z dysku:
PRZEGLĄDAJ
 
1 + 1 =

Polecamy

Inwestowanie w obligacje

Inwestowanie w obligacje

Karolina Wyszogrodzka / 2010-11-29 12:51:45

Jak inwestować? - poradnik

Jak inwestować? - poradnik

Marcin Łabuś / 2011-11-29 09:02:35

Daytrading - informacje

Daytrading - informacje

Marcin Łabuś / 2011-11-28 14:47:13

Jak inwestować w nieruchomości?

Jak inwestować w nieruchomości?

Karolina Wyszogrodzka / 2010-11-29 13:02:16