Służebność gruntowa - co to jest, jak ustanowić, jak znieść?

Prawo     dodano 2015-06-09
ocena

Brak dojazdu do domu, skrócenie drogi na przystanek przez codzienny spacer łąką sąsiada, korzystanie ze studni położonej na działce nie należącej do nas… Często takie zachowania są akceptowalne w ramach stosunków sąsiedzkich. Problem pojawia się, gdy sąsiad nie ma zamiaru godzić się na spacerowanie przez swoją posesję czy przejazd samochodem po jego terenie. Właśnie służebność gruntowa umożliwia właścicielowi jednej nieruchomości korzystanie z niezbędnych urządzeń, które znajdują się na obszarze gruntu należącym do innego właściciela. Służebność ogranicza w pewien sposób prawo własności, jakie przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej taką służebnością. Co powinniśmy wiedzieć o służebnościach?

Służebność gruntowa - co to jest, jak ustanowić, jak znieść?

sxc.hu

1. Czym jest służebność gruntowa?

W świetle prawa stanowi ona składnik (element) związany z prawem własności naszej nieruchomości i jest ujawniona w księgach wieczystych. Umożliwia korzystanie zgodnie z prawem z terenów nie będących naszą własnością, jednak koniecznych dla nas - bez niej nie moglibyśmy w pełni cieszyć się naszą własnością. Ma zatem znaczenie ściśle gospodarcze - podnosi wartość użytkową nieruchomości należącej do nas. Służebność gruntowa łączy dwie nieruchomości - władnącą (czyli należącą do osoby ubiegającej się o ustanowienie służebności) oraz nieruchomości obciążonej, z której można na podstawie prawa służebności korzystać, mimo, że nie jest naszą własnością. Właściciel nieruchomości obciążonej  zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań (np. nie może w miejscu służebności drogi koniecznej zagrodzić swojego terenu) bądź też nie wolno mu wykonywać określonych uprawnień wynikających z prawa własności (1). Celem służebności jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej kosztem nieruchomości obciążonej. Jednocześnie jednak „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej” (2). Służebność nie oznacza, że nabywamy prawo do fragmentu sąsiedniej działki - jest to prawo do korzystania z niej w niezbędnym zakresie.

2. Kto ma prawo do służebności gruntowej?

Służebność gruntowa jest, jak wspomniałam, prawem związanym nie z właścicielem, lecz z konkretnymi nieruchomościami. Ustanowiona służebność gruntowa, ujawniona w księgach wieczystych, jest skuteczna także wobec nowych właścicieli poszczególnych gruntów. Mówiąc inaczej - służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i musi być przestrzegana przez każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

3. Jak można starać się o ustanowienie służebności gruntowej?

Służebność gruntową można ustanowić w drodze umowy, zawartej w formie aktu notarialnego, gdyż dotyczy ona praw na nieruchomości. Umowa zwarta w innej formie będzie z mocy prawa nieważna. W drodze umowy można swobodnie kształtować zakres służebności i to, czego ona dotyczy - wyznaczenia drogi koniecznej do naszej działki, służebności przechodu, służebności pozwalającej na korzystanie ze studni, łąki, czy innych obiektów położonych na nieruchomości sąsiedniej, które są nam niezbędnie potrzebne dla korzystania z własnej działki. Umowa ustanawiająca służebność gruntową może być nieodpłatna lub określać zasady wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie ma kompensować mu straty lub spadek wartości jego ziemi.

Jeżeli porozumienie jest w tym zakresie niemożliwe i złośliwe odcięto nas od drogi dojazdowej do domu, można wnieść do sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, która ma zapewniać nam dojazd do drogi publicznej. Orzeczenie sądu jest wiążące dla złośliwego sąsiada i można je egzekwować od niego.

Służebność można także zasiedzieć, jak nieruchomość.  Warunkiem zasiedzenia służebności gruntowej jest korzystanie z widocznych na powierzchni ziemi urządzeń (np. drogi wysypanej żwirem, studni) przez okres 20 lub 30 lat - w zależności od dobrej lub złej wiary w czasie korzystania z cudzej nieruchomości w granicach odpowiadających służebności (3).

4. Kto ma dbać o urządzenia zapewniające korzystanie służebności gruntowej?

W umowie można swobodnie kształtować te kwestie, np. umówić się z sąsiadem, że koszty naprawy np. drogi będą wspólnie ponoszone przez obie strony. Natomiast, jeżeli umowa tego nie reguluje - przyjmuje się, że koszty utrzymania urządzeń służebności gruntowej ponosić ma właściciel nieruchomości władnącej. Jest to sprawiedliwa zasada, gdyż osoba ta nie dość że uzyskuje korzyść z korzystania z cudzej nieruchomości, to jeszcze ogranicza tym prawo własności przysługujące sąsiadowi.

5. Zmiana i wygaśniecie służebności gruntowej

W każdym czasie można zmienić umowę dotyczącą zakresu służebności gruntowej czy jej zniesienia - taka zmiana zawsze musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Także można wnieść wniosek do sądu o zniesienie lub zmianę zakresu służebności wskazując, że stała się ona zbędna, nikt z niej nie korzysta lub jest za bardzo uciążliwa i w związku z tym należy się większe wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości obciążonej (4). Służebność gruntowa może również wygasnąć samoistnie, gdy przez okres 10 lat nikt nie korzystał z niej i straciła ona znaczenie dla nieruchomości władnącej.

Źródła:

1) Art. 285 § 1 kodeksu cywilnego

2) Art. 288 kodeksu cywilnego

3) Art. 292 kodeksu cywilnego

4) Art. 291 kodeksu cywilnego

Doświadczyliście jakichś problemów związanych ze służebnością gruntową? Podzielcie się nimi!

OCENA
5.00
OCEŃ PORADĘ
Służebność osobista - co to jest, na czym polega, przykłady

Komentarze

Dodaj zdjęcie do komentarza:
PRZEGLĄDAJ
Dodaj film wideo do komentarza:
Dodaj film z dysku:
PRZEGLĄDAJ
 
1 + 1 =

Polecamy

Co grozi za niepłacenie alimentów?

Co grozi za niepłacenie alimentów?

Redakcja / 2014-11-24 13:41:12

Co grozi za jazdę bez prawa jazdy?

Co grozi za jazdę bez prawa jazdy?

Redakcja / 2014-11-20 18:24:24

Co grozi rodzicom za bicie dziecka?

Co grozi rodzicom za bicie dziecka?

Ewelina Paździora / 2012-01-02 12:57:40

Co to jest rękojmia?

Co to jest rękojmia?

Ewelina Paździora / 2010-11-18 12:56:10