Czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem?

Inwestycje    
ocena

Odpowiedź na to pytanie będzie różna w zależności od długofalowego celu inwestycji, jak i planowanego terminu jej zakończenia. Jeżeli podstawowym dążeniem inwestora jest szybki i wysoki zysk przekładający się na całkowitą spłatę raty kredytu, przy jednoczesnej nadwyżce finansowej pozostającej z najmu, to raczej nie jest to właściwy sposób na ulokowanie pieniędzy. W ostatnim roku spadały zarówno ceny kupna mieszkań, jak i ceny ich wynajmu, co spowodowało, że osoba która zainwestowała w kupno mieszkania, straciła zarówno na jego wartości rynkowej, jak i otrzymała niższą niż zakładana kwotę za wynajem (wg Home Broker w ciągu 12 miesięcy od stycznia 2011 roku średnio ceny wynajmu mieszkań o powierzchni 50mkw spadły o 1,4%). Dodatkowo potencjalny zysk, zaniża dość wysoka obecnie w Polsce inflacja.

Czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem?

pixabay.com

Zaznaczyć tu jednak należy iż są to dane uśrednione dla Polski, przy rozbiciu tychże wartości na poszczególne miasta i typy mieszkań dostajemy trochę inny obraz. Przykładowo w Krakowie cena wynajmu spadła średnio jedynie o 0,3% w skali roku ( jest to wartość dla lokali o wielkości 50mkw), zaś cena krakowskich mieszkań do 30mkw w  latach 2010-2012  wzrosła o 4,4% (podczas gdy w Łodzi i Wrocławiu zdecydowanie spadała). W lepszej sytuacji finansowej są właściciele małych mieszkań w ciągu dwóch lat 2010-2012 średni koszt 1mkw mieszkania w Krakowie wzrósł zaledwie z 7 347zł do 7 360zł, podczas gdy cena małych mieszkań wzrosła z 7729zł do 8071zł.

To obrazuje, że  jeżeli decydujemy się na inwestycję polegającą na zakupie mieszkania pod wynajem należy brać pod uwagę przede wszystkim miasto w którym znajduje się nieruchomość. Kraków i Warszawa jako miejsca przyciągające zarówno studentów, jak i pracowników są zdecydowanie warte polecenia, ale w ostatnich latach również Katowice rozpoczęły energiczną ekspansję i cena za metr kwadratowy ulokowanej tam kwatery wzrosła w ostatnim roku o 1,78%, co przy jednoczesnym średnim spadku cen w skali kraju o 4,9% zachęca do inwestycji na tamtym obszarze. Istotne są również parametry lokalu, zdecydowanie lepiej jest zakupić mieszkanie mniejsze (maksymalnie trzypokojowe), gdyż takie właśnie cieszą się największą popularnością wśród wynajmujących. Zdecydowanie lepiej też by było ono ulokowane w centrum miasta, gdyż będzie wtedy atrakcyjniejsze dla potencjalnego nabywcy, dodatkowo taka lokalizacja jest gwarantem, że mieszkanie nie straci na wartości.

Minusem będzie oczywiście cena, gdyż mieszkania w centralnej części miasta zazwyczaj należą do najdroższych. Receptą na to jest zakup lokalu w dzielnicy atrakcyjnej wśród osób przyjezdnych np. w pobliżu kampusu, lub skupisk dużych zakładów pracy, niekoniecznie zaś interesującej dla osób osiedlających się na stałe w Krakowie. Taka lokalizacja będzie się wiązała z dużą zmiennością lokatorów, ale będzie również zabezpieczała przed znalezieniem się w sytuacji posiadania pustego lokalu generującego koszty, zamiast zysków. Czy jednak jest możliwe by wynajmować mieszkanie za kwotę wystarczającą na pokrycie raty w banku i opłat?

Oczywiście cena wynajmu, jak i kwota kredytu, a więc cena mieszkania zależne są od opisanych wcześniej czynników. Biorąc za przykład Kraków i zakładając kupno mieszkania 50metrowego za 360000zł, przeciętny koszt wynajmu takiego lokalu to 1669zł, by rata kredytu osiągnęła ten poziom trzeba mieć wkład własny w wysokości ok 100tyś zł i rozłożyć go na 30lat. Jak widać inwestorowi zabraknie w takiej sytuacji na zapłatę opłat za mieszkanie i uiszczenie podatku z tytułu zysku z wynajmu w wysokości 8,5%.  Jednakże po głębszej analizie umiejscowienia lokalu i oferty kredytowej może się okazać, że istnieje wariant tej inwestycji pozwalający choćby na pokrycie kosztów kredytu i utrzymanie mieszkania. Jeżeli jednak inwestor potrzebuje szybkiego zysku, ten rodzaj lokaty kapitału najprawdopodobniej nie będzie niósł ze sobą wystarczającego poziomu gratyfikacji.

Jest to rodzaj inwestycji, który okaże się bardzo korzystny w długim horyzoncie czasowym, jako doskonałe zabezpieczenie środków finansowych w perspektywie kilkudziesięciu lat. Zarówno w formie stałego dopływu gotówki po spłacie kredytu, jak i w formie skumulowanego dodatkowego kapitału, który można będzie sprzedać. Jednakże z długofalowością tej inwestycji wiążą się pewne ryzyka (choć stosunkowo mało prawdopodobne) takie jak: utrata wartości nieruchomości, spowolnienie rozwoju miasta skutkujące brakiem chętnych do wynajmu, lub też nadmierna ekspansja rynku mieszkaniowego, która może powodować nadmiar podaży mieszkań pod wynajem na rynku.

(dane z raportów open finance, oferty.net, home broker).

Czy Waszym zdaniem wynajmowanie mieszkania jest opłacalnym interesem? Wypowiadajcie się w komentarzach.

OCENA
0.00
OCEŃ PORADĘ

Komentarze

Dodaj zdjęcie do komentarza:
PRZEGLĄDAJ
Dodaj film wideo do komentarza:
Dodaj film z dysku:
PRZEGLĄDAJ
 
1 + 5 =

Polecamy

Inwestowanie w obligacje

Inwestowanie w obligacje

Karolina Wyszogrodzka

Daytrading - informacje

Daytrading - informacje

Marcin Łabuś

Jak inwestować w nieruchomości?

Jak inwestować w nieruchomości?

Karolina Wyszogrodzka