Co to jest prawo pierwokupu?

Po stronie osoby związanej prawem pierwokupu oznacza to obowiązek respektowania istniejącego uprawnienia i zawiadomieniu uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.1

Prawo pierwokupu ma chronić osobę najbardziej zainteresowaną kupnem rzeczy lub nieruchomości, która w stosunku do tej rzeczy ma pewne oczekiwania wynikające z umowy lub ustawy. I tak – prawo pierwokupu przysługuje przykładowo współwłaścicielom rzeczy lub nieruchomości, gdyż oni najbardziej mogą być zainteresowani ich nabyciem, aby uzyskać pełne władztwo nad rzeczą.

Ponadto prawo pierwokupu dotyczy także Państwowej Agencji Nieruchomości Rolnych, w momencie gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest gospodarstwo rolne. Prawo pierwokupu nie oznacza, że właściciel nieruchomości lub rzeczy ruchomej nie może jej sprzedać innej osobie niż ta mająca prawo do pierwszeństwa kupienia – prawo pierwokupu nie jest tożsame z wyłącznością, jest uprawnieniem, z którego można skorzystać lub nie.

Sprzedaż rzeczy obciążonej prawem pierwokupu jest tzw. sprzedażą warunkową, o czym należy pouczyć i powiadomić naszego kontrahenta. Umowa sprzedaży zawierana jest pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego prawa.2 Osoba trzecia (kupujący) powinien wiedzieć w momencie zawierania umowy, że na rzeczy czy nieruchomości jest ustanowione prawo pierwokupu i dopiero, gdy uprawniony go nie wykorzysta, rzecz będzie mogła przejść na własność osoby trzeciej. Nie powiadamiając o tym kontrahenta, narażamy się na odpowiedzialność odszkodowawczą, gdyż po zawarciu umowy i zapłaceniu umówionej sumy, jeżeli uprawniony wykona prawo pierwokupu, nasza umowa zawarta z osobą trzecią jest bezskuteczna.

Prawo pierwokupu może zostać ujawnione w księdze wieczystej, dlatego zawsze należy sięgać do zmieszczonych tam wpisów, chociażby ze względu na domniemanie prawdziwości zawartych tam informacji.

Zgodne z prawem skorzystanie z prawa pierwokupu przebiega następująco:

1. Zawieramy z naszym klientem (osobą trzecią) umowę sprzedaży w jej treści zastrzegając warunek, że stanie się ona skuteczna, jeżeli w określonym w ustawie terminie uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.
2. Niezwłocznie po zawarciu umowy o tej treści należy zwrócić się do osoby uprawnionej z prawa pierwokupu i powiadomić go o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.
3. Terminy na dokonanie prawa pierwokupu są wskazane w ustawie i wynoszą: miesiąc – w stosunku do umowy sprzedaży nieruchomości, tydzień – w stosunku do innych rzeczy, licząc od daty otrzymania przez osobę uprawnioną zawiadomienia o sprzedaży3
4. Wykonanie w tym czasie prawa pierwokupu oznacza, że uprawniony złożył sprzedającemu oświadczenie, że ze swojego prawa korzysta. Oświadczenie należy złożyć w formie takiej, jaka jest wymagana dla określonej umowy sprzedaży
5. Przez złożenie oświadczenia (wykonanie prawa pierwokupu) dochodzi do skutku umowa pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym z tytułu prawa pierwokupu. Tym samym umowa zawarta z osobą trzecią – jako bezskuteczna – nie podlega wykonaniu. Umowa pomiędzy uprawnionym i zobowiązanym jest tej samej treści, co ta zawarta z osobą trzecią.4 Uprawniony z pierwokupu wchodzi w miejsce osoby trzeciej i przyjmuje na siebie postanowienia umowy wiążące kupującego – nie dotyczy to jednak takich postanowień, które mają udaremnić skorzystanie z prawa pierwokupu, są one względem uprawnionego bezskuteczne.

Dokonanie sprzedaży z pominięciem tej procedury lub przesłaniem zawiadomienia z nieprawdziwymi informacjami na temat umowy oznacza odpowiedzialność odszkodowawczą sprzedającego względem osoby uprawnionej z prawa pierwokupu.

Jedynie w wypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Co oznacza, że zawarta z naruszeniem przepisów powyższych w świetle prawa nie miała miejsca i nie została zawarta, zatem nie obowiązuje uprawnionego do pierwokupu. Prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym – nie można go sprzedać czy odziedziczyć.

1 Art. 598 § 1 Kodeksu cywilnego
2 Art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego
3 Art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego
4 Art. 600 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego