Obecnie konkurencja na rynku developerskim jest bardzo duża, zaś część lokalizacji nowych osiedli – mało atrakcyjna dla nabywców. Dlatego też developerzy starają się uzyskać pozwolenia na budowę w naprawdę korzystnych lokalizacjach, co nie zawsze oznacza działanie zgodnie z prawem. Znane są przypadki, gdy developer budował mieszkania na gruntach, których nie był właścicielem – lecz użytkownikiem wieczystym.
W takiej sytuacji grożące kary za budowanie bez pozwolenia nie mogą się równać z ryzykiem odpowiedzialności cywilnej, zwłaszcza wypłaty odszkodowań dla oszukanych klientów, wynagrodzeń wykonawców czy odpowiedzialności kredytowej wobec banku. Poza tym pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkań w budynku, który powstaje bez uzyskania pozwolenia są znacznie bardziej kuszące niż kary za złamanie prawa budowlanego.
Podobnie, gdy developer (inwestor) zleca wykonawcy wykonanie budowy w momencie gdy nie ma pozwolenia na budowę. Trudno winić wykonawcę za realizację budowy, lecz jako profesjonalista powinien sprawdzić, czy zleceniodawca posiadał wszelkie pozwolenia w momencie podpisania umowy o wykonanie obiektu budowlanego. Nawet jeżeli wykonawca nie wiedział o braku pozwolenia, powinien był to wiedzieć – odpowie zatem jak sprawca, gdyż zaniechał sowich obowiązków i nie sprawdził legalności inwestycji. Za wybudowanie takiego obiektu, budowę jego części – wykonawcy grozi kara grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do 2 lat. [1]
Podobnie wygląda odpowiedzialność wykonawcy, który wiedział o braku pozwoleń i rozpoczął budowę jeszcze przed złożeniem dokumentów i wniosku o wydanie takiego pozwolenia. W myśl prawa budowlanego karze podlega osoba, która prace budowlane rzeczywiście wykonywała pomimo braku potrzebnych pozwoleń. Co jednak z developerem? Nie jest on przecież wykonawcą robót, lecz jedynie inwestorem. W powyżej opisanej sytuacji, gdy zawarł on umowę o prace budowlane wiedząc, że nie posiada odpowiednich pozwoleń – developer odpowie karnie za podżeganie do wykonywania robót budowlanych niezgodnie z prawem.
Problemem staje się jednak odpowiedzialność cywilna – kto bowiem zapłaci wykonawcy za pracę i materiały, skoro została ona wykonana niegodnie z prawem? Wykonawca może domagać się zapłaty sumy od inwestora, lecz musi liczyć się z tym, ze skoro wiedział o braku pozwolenia na budowę i zdecydował się rozpocząć nielegalne prace – ponosi ryzyko swoich działań i może nie odzyskać całej kwoty przeznaczonej na realizację inwestycji.
Jeżeli jednak to inwestor wprowadził wykonawcę w błąd celowo – wykonawca ma szansę na pełne odszkodowanie i jeszcze może domagać się skazania developera za popełnienie oszustwa. Na podobne dochodzenie roszczeń (z tytułu niewykonania umowy) muszą przygotować się klienci developera, który sprzedał im prawo własności do mieszkań (które jeszcze nie powstały) w budynku, który powstał bez pozwolenia na budowę. W wypadku, gdy budynek został wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę, umowa o przeniesienie własności będzie w świetle prawa nieważna. [2]
Obecnie, na mocy najnowszej ustawy, przed podpisaniem umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Taki konspekt jest częścią umowy deweloperskiej, zaś wskazane w nim informacje są wiążące. [3] W takim przypadku ustawa daje klientowi uprawnienie do wglądu w dokumentację dotyczącą budowy – także pozwolenia na tę budowę. Warto skorzystać z takiego uprawnienia i przed podpisaniem umowy zażądać przedstawienia tego dokumentu.
Nowa ustawa wprowadza także przepisy karne, które niezależnie od kar przewidzianych w prawie budowlanym, mogą zostać nałożone na developera – w przypadku złamania prawa. Za nie sporządzenie prospektu, o którym mowa powyżej – grozi kara grzywny. [4] Z kolei podanie informacji nieprawdziwych lub celowo niekompletnych (wprowadzających zatem nabywcę w błąd) – osoba odpowiedzialna za stworzenie konspektu może zostać skazana na karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do 2 lat. [5]
Co jednak w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę zostało wydane, lecz nie ma innych – mniejszych pozwoleń, dotyczących doprowadzenia niektórych mediów czy zapewnienia klientom obiecanych budynków dodatkowych – garaży, placów zabaw itp. W takim wypadku, z perspektywy klienta, nie jest ważne, czy developer zostanie skazany i ukarany.
Ważniejsze w takich wypadkach staje się odzyskanie pieniędzy wpłaconych developerowi za mieszkanie lub odzyskanie części tej sumy, gdyż brak ujętych w cenie mieszkania dodatkowych budynków – oznacza złamanie umowy. Podobnie, gdy na skutek braku pozwoleń lub problemów z późniejszych ich załatwieniem, koszty powinien ponosić developer, nie nabywcy mieszkań. Przysługują im roszczenia z tytułu nienależytego wykonania umowy określone w przepisach kodeksu cywilnego, zwłaszcza, gdy integralną częścią umowy są obietnice developera zawarte w prospekcie przygotowanym dla klienta.
Źródła:
[1] Art. 90 ust. 1 Ustawy prawo budowlane
[2] Art. 9 ust. 2 Ustawy o własności lokali
[3] Art. 20 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
[4] Art. 32 ust. 1 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
[5] Art. 33 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Dlaczego szukacie takich informacji? Czy okazały się pomocne?
