W takiej sytuacji priorytetem ma być ukończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcom oraz zabezpieczenia w formie dodatkowych ubezpieczeń inwestycji czy funduszy powierniczych zakładanych przez banki. Na rachunek funduszy mają być wpłacane pieniądze przeznaczone na realizację inwestycji, wpłacane przez klientów dewelopera. W razie upadłości dewelopera, dzięki istnieniu tych funduszy oraz dodatkowych gwarancji i ubezpieczeń inwestycji – w teorii inwestycja ma zostać dokończona, zaś mieszkania przekazane nabywcom. W praktyce oznacza to wzrost cen zakupu mieszkań, obwarowanych w dodatku prawem bankowym.
Nowa ustawa reguluje również umowę deweloperską, jej treść i formę – akt notarialny. Obecnie jest to zatem umowa nazwana – dotychczas znana była pod taką nazwą wyłącznie w praktyce obrotu. Jednakże, prawo nie działa wstecz, dlatego umowy zawarte przed datą wejścia w życie ustawy nadal maja niejednolitą kwalifikację prawną, stąd problem z interpretacją ich treści. Przyjmuje się, że umowa deweloperska zawarta przed datą wejścia w życie ustawy – zawarta w formie aktu notarialnego – przenosi na nabywcę własność mieszkania. Jeżeli nie została zawarta w takiej formie – jest niekiedy przez sądy traktowana jako umowa przedwstępna, co jest niekorzystne dla klientów dewelopera, gdyż przewiduje ograniczony zakres odpowiedzialności odszkodowawczej. [1]
Po wstępnym wyjaśnieniu charakteru prawnego umowy deweloperskiej, stanowiącej podstawę dochodzenia roszczeń przed sądami, można przejść do meritum problem i skupić się na skutkach oszustwa dewelopera i sposobie dochodzenia roszczeń przez klientów. Zdaniem Sądu Najwyższego: „niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.”. [2]
Oszustwo dewelopera najczęściej oznaczało w praktyce, że nie wykonywał on względem nabywców mieszkania przewidzianego w umowie deweloperskiej zobowiązania do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu. Zazwyczaj umowa deweloperska, przed wejściem w życie ustawy, ujmowała powyższe zobowiązanie w umowie zawartej w zwykłej formie pisemnej. Na podstawie pisemnej umowy nie było możliwe dokonanie w księdze wieczystej wpisu roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu. Obecnie nowa ustawa wyłącza zawierania takich umów, wskazując jako formę umowy deweloperskiej – akt notarialny. [3]
W wypadku, gdy deweloper nie chce przenieść na nabywcę własności mieszkania, a także w przypadku innych uchybień ze strony dewelopera – niedotrzymania terminu, wad w wykonaniu umowy, odejścia od projektu itp.- można skorzystać z przepisów kodeksu cywilnego i złożyć do sądu powództwo przeciwko deweloperowi o zapłatę (odszkodowanie).
Należy bowiem podkreślić, że na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, nie tylko samo przeniesienie własności mieszkania lub domu na nabywcę. Proces inwestycyjny, prowadzony przez dewelopera obejmuje wszelkie inne pomniejsze zobowiązania dewelopera, określone w umowie – chociażby wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp. Obowiązkiem nabywcy mieszkania jest jedynie finansowanie przedsięwzięcia w ramach zawartej umowy w czasie trwania budowy. Jeżeli któreś z postanowień umowy nie zostało wykonane – wniesienie powództwa o odszkodowania na mocy wskazanego przepisu ogólnego pozwoli na odzyskanie pieniędzy, zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.
Innym przepisem, na jaki można się powołać – w przypadku gdy umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego – jest art. 9 ust. 3 Ustawy o własności lokali.
Zgodnie z postanowieniami tego przepisu, jeżeli umowa deweloperska została wykonana w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową – na wniosek każdego z nabywców mieszkań, sąd może powierzyć dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu, na którym stoi budynek. Takie żądanie zawarte we wniosku jest rozpatrywane w trybie postępowania nieprocesowego.
W obecnym stanie prawnym, oszustwa dewelopera – jego zamierzona upadłość, wybudowanie budynku bez pozwolenia na budowę oraz nie na sowim gruncie – co w efekcie czyni umowę o przeniesienie własności lokalu na klienta nieważną, mają zostać ograniczone przez zabezpieczenia pieniężne.
Według przepisów nowej ustawy deweloper będzie miał dostęp do pieniędzy klientów wyłącznie przez rachunek powierniczy prowadzony przez bank dla każdego z nabywców, ale także musi wykupić dodatkowe gwarancje bankowe lub ubezpieczenie.
Celem takich zabezpieczeń jest możliwość odzyskania przez klientów całej wpłaconej kwoty w przypadku bankructwa dewelopera, czy zamierzonego oszustwa z jego strony. Zapewnienie skutecznej ochrony nabywcy było konieczne, gdyż dotychczas – w razie upadłości dewelopera to bank zajmował cały majątek firmy i nabywcy mieszkań nie mogli ich odzyskać.
Źródła:
[1] art. 390 Kodeksu cywilnego
[2] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r. III CZP 104/10 OSNC 2011/7-8/79, LEX nr 622227
[3] art. 26 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Zdarzyło się Wam zostać oszukanym przez dewelopera? Z jakich możliwości prawnych skorzystaliście?
