Pozwolenie na budowę na działce rolnej - formalności

Prawo    
ocena
Pozwolenia na budowę na działce rolnej jest bardzo trudne do uzyskania i wiele w tym wypadku zależy od Urzędu Gminy i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej jednak musimy dopiero starać się o zmianę kwalifikacji działki (z rolnej na budowlaną) lub wnosić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu) i dopiero wówczas starać się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Status działki (jej charakter) przedstawiony jest w planie zagospodarowania przestrzennego tworzonym dla każdej działki położonej na terenie gminy.

Pozwolenie na budowę na działce rolnej - formalności

sxc.hu

Kupując działkę rolną w celu wybudowania na niej domu, musimy liczyć się z tym, że nie zawsze będzie to możliwie i czeka nas kilka formalności do spełnienia, zaś sama procedura może trwać nawet kilka lat. W sytuacji, gdy dana gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, określenie warunków zabudowy następuje przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczące określonej działki.

Najpierw należy dowiedzieć się, jaki status ma działka i czy możliwa jest na niej np. zabudowa zagrodowa. W Urzędzie Gminy dostaniemy potwierdzenie, że dana działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową i jakie warunki musimy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę na takiej działce.

Ściśle rozumiana zabudowa zagrodowa (siedliskowa), w obrębie której można wybudować dom jednorodzinny, dotyczy możliwości wybudowania domu przez rolników, którzy posiadają minimum 1 ha ziemi uprawnej. Niekiedy istnieje możliwość zabudowania takiej działki przez osobę nie będącą rolnikiem, ale tylko wtedy, gdy przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zostaje uchwalony przez radę gminy. W planie miejscowym mogą znajdować się jednak różne wymagania i ograniczenia co do przyszłej zabudowy terenu (chociażby wymóg dotyczący minimalnej powierzchni działki). Jeżeli nasza działka nie spełni tych warunków, nawet będąc rolnikiem nie dostaniemy pozwolenia na budowę.

Popularniejszą (a niekiedy jedyną metodą) w sytuacji, gdy nabywca działki nie jest rolnikiem i nie posiada określonej ilości gruntów, jest odrolnienie działki i przekwalifikowanie jej.

Procedura odrolnienia lub odleśnienia gruntów ma charakter dwuetapowy:

1. Zmiana przeznaczenia naszej działki (przekwalifikowanie gruntu)

Najpierw musimy zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję określającą warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu, pozwalającą na wybudowanie na działce domu. Zgodnie z odpowiednimi przepisami, „(...) na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.”1

W takim przypadku wystarczy złożenie wniosku w gminie. Ponadto, dobrze jest kupując działkę sprawdzić, czy ma ona możliwość łatwego połączenia z drogą publiczną oraz czy w okolicy są media (sieci przesyłowe), do których można przyłączyć działkę po przekwalifikowaniu. Najlepiej aby w bezpośrednim sąsiedztwie naszej działki znajdowała się działka już zabudowana domem mieszkalnym – wówczas jej przekwalifikowanie będzie formalnością.

Najtrudniej jest odrolnić ziemie, które są uznane za urodzajne i dotychczas stanowiły część gospodarstwa rolnego, zaś ich powierzchnia przekracza 0,5 ha. Wówczas gmina nie może podjąć samodzielnie takiej decyzji. Jeżeli jednak zgoda wyższych organów nie jest konieczna dla zmiany przeznaczenia gruntów, a także żaden inny przepis nie zakazuje zabudowy danej działki i zagospodarowania jej na cele nierolnicze (i nieleśne), wydanie odmownej decyzji jest niedopuszczalne.

W przypadku, gdy gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego, wystarczy zgłosić sprzeciw co do projektu zmian lub złożyć odpowiedni wniosek do Urzędu Gminy, w którym wnosimy o zmianę przeznaczenia określonej działki. Plan zagospodarowania przestrzennego jest zmieniany co kilka lat i ma charakter uchwały rady właściwej gminy.

2. Wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej i leśnej

Wyłączenie działki spod produkcji rolnej czy leśnej jest konieczne w odniesieniu do niektórych działek i dotyczy gruntów, których przeznaczenie (czy to w planie miejscowym, czy w decyzji) zostało zmienione i pozwala na zabudowę na tym obszarze. Uzyskanie zgody, w formie decyzji, na wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy gruntów leśnych, użytków rolnych, zwłaszcza „(...) użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne”.2

Decyzja określa obowiązki związane z wyłączeniem, w tym opłaty związane z wyłączeniem gruntu – są to opłaty roczne, zaś w przypadku gruntów leśnych jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta (w odniesieniu do gruntów rolnych), dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych (dotyczy terenów leśnych).

Powyższe formalności muszą zostać załatwione zanim wystąpimy o wydanie decyzji pozwalającej na budowę.

Czy budowaliście dom na działce rolnej? Jak u Was wyglądały formalności? Podzielcie się spostrzeżeniami i uwagami!

1 Art. 6 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
2 Art. 11 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

OCENA
4.00
OCEŃ PORADĘ

Komentarze

Dodaj zdjęcie do komentarza:
PRZEGLĄDAJ
Dodaj film wideo do komentarza:
Dodaj film z dysku:
PRZEGLĄDAJ
 
2 + 5 =