Ustawa deweloperska - zmiany, przepisy, kogo obowiązuje?

Prawo    
ocena
Wejście w życie Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zapewnia także dodatkową ochronę finansową dla nabywców mieszkań w przypadku upadłości dewelopera.

Ustawa deweloperska - zmiany, przepisy, kogo obowiązuje?

sxc.hu

Nowa ustawa reguluje również umowę deweloperską, jej treść i formę – akt notarialny. Obecnie jest to zatem umowa nazwana; dotychczas znana była pod taką nazwą wyłącznie w praktyce obrotu.

Ustawa ma za zadanie chronić prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wobec którego deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności lokalu w związku z zawartą umową deweloperską.

Ustawa określa przede wszystkim:

1. środki ochrony nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu

Środki ochrony wymienione w ustawie mają formę zabezpieczenia. Deweloper zawierając z nabywcą umowę musi zastosować przynajmniej jeden z przewidzianych środków ochrony. Ustawa wymienia środki ochrony nabywcy takie jak: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy wraz z gwarancja ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank prowadzący te rachunki, prowadzi je oddzielnie dla każdego z nabywców. Środki z rachunku trafią do dewelopera po otrzymaniu przez nabywcę aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo do nieruchomości (w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego) lub po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (otwarty rachunek powierniczy).1 Priorytetem ma być ukończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcom oraz zabezpieczenia w formie dodatkowych ubezpieczeń inwestycji.

Na rachunek funduszy mają być wpłacane pieniądze przeznaczone na realizację inwestycji, wpłacane przez klientów dewelopera. W razie upadłości dewelopera, dzięki istnieniu tych funduszy oraz dodatkowych gwarancji i ubezpieczeń inwestycji, w teorii inwestycja ma zostać dokończona, zaś mieszkania przekazane nabywcom. W praktyce oznacza to wzrost cen zakupu mieszkań, obwarowanych w dodatku prawem bankowym.

2. obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

Obowiązek podstawowy obejmuje sporządzenie konspektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego (wzór konspektu i jego formularz stanowią załącznik do ustawy). Prospekt informacyjny powinien zostać wraz z załącznikami dostarczony osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na jej żądanie.2 Każda zmiana w konspekcie powinna zostać przedstawiona klientowi dewelopera.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek umożliwić tej osobie zapoznanie się z księgą wieczystą nieruchomości, odpisami KRS firmy deweloperskiej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za okres ostatnich 2 lat oraz wybranym i zatwierdzonym projektem nieruchomości.

3. najważniejsze elementy umowy deweloperskiej i wymagana formę prawna przewidziana dla tej umowy

Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Treść umowy powinna ponadto zawierać następujące elementy:

- określać strony umowy oraz miejsce i datę zawarcia umowy
- precyzować cenę, jaka ma zapłacić nabywca
- wskazać dokładne dane dotyczące nieruchomości, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie (zwłaszcza powierzchnia działki i jej stan prawny)
- określać istotne cechy lokalu mieszkalnego lub domu, który jest przedmiotem umowy
- określać położenie lokalu mieszkalnego w budynku, a także powierzchnię i rozkład pomieszczeń, standard prac wykończeniowych
- termin przeniesienia prawa własności na nabywcę
- termin zapłaty ceny za lokal lub dom przez nabywcę nabywcę: wysokość, terminy, warunki spełnienia tego świadczenia)
- szczegóły związane ze sposobem zabezpieczenia praw nabywcy
- datę zakończenia prac budowlanych przez dewelopera, termin ich rozpoczęcia
- numer pozwolenia na budowę oraz dane organu, który je wydał
- określenia zasad i wysokości kar umownych i odsetek dla obu stron umowy deweloperskiej
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego
- zasady odbioru i pomiaru lokalu czy domu przez nabywcę itp. oraz szczegóły dotyczące procedury tego odbioru

4. Warunki i zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę jest możliwe, gdy umowa deweloperska nie zawiera wskazanych powyżej elementów, gdy informacje zawarte w umowie są sprzeczne z zawartymi w konspekcie lub załącznikach do konspektu lub gdy konspekt nie został nabywcy doręczony.3

Odstąpienie przez nabywcę od mowy deweloperskiej jest również uzasadnione w sytuacji, gdy prospekt i załączniki są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy czy też konspekt został sporządzony bez zachowania wzorca określonego ustawą. Nabywca na odstąpienie od umowy deweloperskiej ma czas 30 dni od dnia jej zawarcia z powodów wskazanych powyżej.4

W przypadku, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę praw własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nabywca także może skorzystać ze swego prawa i od umowy odstąpić.

Na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, nie tylko samo przeniesienie własności mieszkania lub domu na nabywcę. Proces inwestycyjny prowadzony przez dewelopera obejmuje wszelkie inne pomniejsze zobowiązania dewelopera określone w umowie – chociażby wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.

Obowiązkiem nabywcy mieszkania jest jedynie finansowanie przedsięwzięcia w ramach zawartej umowy w czasie trwania budowy.

Jakie jest Wasze zdanie na temat tych przepisów? Wyraźcie swoją opinię!

1. Art. 29 ust. 1 pkt. 1,2,3 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
2. Art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

OCENA
0.00
OCEŃ PORADĘ

Komentarze

Dodaj zdjęcie do komentarza:
PRZEGLĄDAJ
Dodaj film wideo do komentarza:
Dodaj film z dysku:
PRZEGLĄDAJ
 
1 + 4 =