Umowa o roboty budowlane została uregulowana w kodeksie cywilnym. W umowie o roboty budowlane powinny zostać uregulowane następujące kwestie: zobowiązanie wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, zobowiązanie inwestora do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Kodeks cywilny bardzo rygorystycznie reguluje kwestie związane z podwykonawcami – ich wyborem i zakresem prac, jakie mogą im zostać powierzone. W umowie o roboty budowlane zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony obligatoryjnie powinny wskazać zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Ponadto, do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Na zgłoszenie sprzeciwu lub zastrzeżeń, co do treści umowy zawartej proponowanej przez wykonawcę (z podwykonawcą) inwestor ma 14 dni od dnia przedstawienia mu tych umów. Zastrzeżenia oraz sprzeciw inwestora powinny zostać zgłoszone na piśmie wykonawcy.
Umowa, jaką zawiera wykonawca z podwykonawcami pod rygorem nieważności powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Należy pamiętać, że w przypadku, gdy wykonawca za zgodą inwestora zawrze umowę z wykonawcą – od tego momentu zarówno inwestor jak i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Powyższe przepisy chronią interes podwykonawcy – z uwagi na to, że może dojść do sytuacji, gdy wykonawca otrzyma od inwestora wynagrodzenie i nie zapłaci podwykonawcy. Wówczas, mimo uiszczenia całości kosztów przez inwestora na ręce wykonawcy (generalnego wykonawcy) – podwykonawca może żądać zapłaty od inwestora, jak i od wykonawcy. W takim przypadku inwestor – które dodatkowo zapłaci podwykonawcy – ma roszczenie regresowe (o zwrot) wypłaconej kwoty do wykonawcy, który był zobowiązany to uczynić. Należy podkreślić, że Kodeks cywilny przewiduje, iż odmienne niż wskazane powyżej postanowienia umów regulujące relacje pomiędzy inwestorem, wykonawcą a podwykonawcą – są nieważne. Oznacza to, że postanowień tego rodzaju nie można zmienić umową.
Na zakończenie podkreślam, że z mocy prawa (art. 649 (3) k.c.) wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie zażądać, najlepiej na początku prac, od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora np. w formie przedłożonego kosztorysu. Termin na przedłożenie gwarancji nie może być krótszy niż 45 dni. W przypadku, gdy inwestor w takim terminie nie przedstawi gwarancji – wykonawca uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.
