Najczęstszą sytuacją w miastach jest posadowienie garażu na gruncie należącym do gminy. Garaż może być budynkiem murowanym – lub popularnym blaszakiem, posadowionym na betonowym fundamencie. Zaznaczam, że sprzedaż garażu może zostać dokonana jako normalna sprzedaż nieruchomości (gdy działka, na której garaż został posadowiony jest własnością sprzedającego) lub ruchomość – w przypadku, gdy garaż typu blaszak został oddzielony od fundamentu. Prezentowany wzór umowy przedstawia bardziej skomplikowaną sytuację.
Do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości – zatem umowa sprzedaży garażu posadowionym na gruncie należącym do gminny, do którego przysługuje nam prawo użytkowania wieczystego, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zakłada, że przedmiotem umowy nie jest nieruchomość – lecz prawo jej użytkowania. Właścicielem nieruchomości nie jest osoba wskazana w poniższej umowie, lecz gmina. Co ciekawe umowa taka w pewnych przypadkach może zostać zawarta pod warunkiem zawieszającym, co wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przez dotychczasowego użytkownika – gmina ma prawo jako pierwsza wykupić tę nieruchomość, o ile spełnia ona pewne wskazane ustawą kryteria oraz jest niezabudowana – w zakresie szczegółowego katalogu odsyłam do art. 109 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reasumując, należy do kwestii zabudowy nieruchomości podejść funkcjonalnie. Istnienie budynku na nieruchomości, zgodnie z prawem, spowoduje wyłączenie prawa pierwokupu. Istnienie innych obiektów budowlanych wymaga każdorazowo analizy ich rodzaju, miejsca położenia, powierzchni nieruchomości itp.
Powyższe przepisy nie znajdą w tym zakresie zastosowania, gdyż w moim przekonaniu blaszak posadowiony na fundamencie betonowym oznacza, że nieruchomość jest zabudowana – co wyłącza uprawnienie gminy do skorzystania z prawa pierwokupu.
