W zawiadomieniu o zakończeniu budowy i rozpoczęciu procedury odbioru budynku konieczne jest przedstawienia opinii kominiarskiej czy też raczej protokołu z przeprowadzonej kontroli.

Opinię kominiarską będziemy potrzebować również:
– w przypadku sprzedaży domu czy mieszkania – należy przeprowadzić kontrolę przewodów kominowych, zakończoną wydaniem opinii
– w przypadku remontu budynku i remontu przewodów kominowych czy podłączenia w budynku nowego urządzenia do przewodów kominowych
– w przypadku chęci zawarcia umowy z gazownią – na potrzeby rozdzielni gazu

Wydanie opinii następuje po przeprowadzeniu przez kominiarza kontroli. Na skutek kontroli wydawana jest określona opinia lub protokół z przeprowadzonej kontroli.

W każdym przypadku ocena stanu technicznego przewodów kominowych powinna zostać przeprowadzona pod kątem:

– drożności przewodów kominowych

– badania stanu technicznego kominów ponad połacią dachową (a także zachowanie odpowiednich odległości pomiędzy wylotem komina a połacią dachową – w zależności od pokrycia dachowego)

– w przypadku kolejnej kontroli – sprawdzenie, czy zalecenia przedstawione w poprzednio wydanej opinii zostały wykonane przez właściciela lub zarządcę budynku oraz czy nie zostały wprowadzone zmiany w kanałach lub przewodach spalinowych, które mają wpływ na ich stan techniczny

– kominiarz podczas kontroli sprawdza również siłę ciągu kominowego (za pomocą urządzenia pomiarowego) – dzięki temu może ustalić, czy prawidłowo zostały podpięte urządzenia dymowe, spalinowe i wentylacyjne w budynku

– kontrola obejmuje również sprawdzenie, czy nie występują uszkodzenia przewodów kominowych oraz czy stan techniczny innych urządzeń jest zadowalający – chodzi tutaj o kontrolę kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.

– kominiarz w czasie kontroli sprawdza, czy w pomieszczeniach, gdzie znajdują się urządzenia grzewcze – kotły centralnego ogrzewania, kotły i piece gazowe, podgrzewacze wody, piecyki wody przepływowej – została zapewniona odpowiednia wentylacja (w tym wentylacja nawiewna i wywiewna w tych pomieszczeniach) oraz czy kubatura pomieszczenia jest odpowiednia dla zainstalowanego w nim urządzenia

– dostępności do urządzeń przeznaczonych do czyszczenia i przeprowadzenia okresowych kontroli oraz mających związek z przewodem kominowym

– występowania innych nieprawidłowości, które mogą skutkować zagrożeniem dla bezpieczeństwa ludzi czy mienia.

Obowiązkiem osoby przeprowadzającej powyższą kontrolę jest sporządzenie odpowiedniego protokołu (lub razie potrzeby wydanie odpowiedniej opinii). Zgodnie z przepisami Rozporządzenia protokół z przeprowadzonej kontroli, jak i opinia powinny:

– określać stan techniczny elementów objętych kontrolą – przewodów i kanałów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych wraz z dodatkowymi urządzeniami – czy jest zapewniona ich drożność i szczelność, czy w przewodach jest odpowiedni ciąg, czy są one odpowiednio wyczyszczone

– określać rozmiar zużycia lub uszkodzenia tych elementów

– wskazywać zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania, np. konieczność przepięcia urządzenia do innego wolnego przewodu dymowego, konieczność zwiększenia kubatury pomieszczenia przez stworzenie w nim dodatkowych otworów

– podawać do wiadomości właściciela lub zarządcy budynku, jakie metody i środki powinien zastosować do użytkowania kontrolowanych elementów, aby zminimalizować szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników – zwłaszcza pouczyć o zakazie stosowania paliwa nieodpowiedniego dla rodzaju kotła czy zakazie spalania śmieci w kotłach1

– dokonać oceny w zakresie możliwości użytkowania budynku ze względu na prawidłowe przewody kominowe zapewniające odpowiednią ochronę przeciwpożarową

– w opinii może znaleźć się wskazówka, w jakim miejscu należy podpiąć piecyk gazowy i czy przewody kominowe oraz kubatura pomieszczeń pozwalają właścicielowi domu lub mieszkania na zawarcie umowy o dostarczanie gazu

– w przypadku kontroli przewodów kominowych załącznikiem niezbędnym do opinii kominiarskiej jest wykonany szkic (przekrój przewodów kominowych), stanowiący integralną część protokołu kontroli (opinii kominiarskiej)

Podstawa prawna dla przeprowadzania kontroli kominiarskich oraz warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać przewody kominowe:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z późniejszymi zmianami
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami
4. Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991r. o ochronie przeciwpożarowej z późniejszymi zmianami
5. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów

Czy mieliście jakieś problemy z uzyskaniem opinii kominiarskiej? Wypowiedzcie się!

1 § 4 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z późniejszymi zmianami

Zazwyczaj każde zamierzenie właściciela zabytku jest posumowane opinią konserwatora, który przedstawia swoje uwagi i wyraża zgodę lub też na takie wykonanie prac. Wojewódzki konserwator zabytków może sam przeprowadzać kontrolę stanu zabytku i zobowiązać właściciela do wykonania określonych prac, mających uchronić zabytek przed zniszczeniem.

Opinia konserwatorska najczęściej wyrażona jest w zajęcia stanowiska przez wojewódzkiego konserwatora zabytków w sprawie przeprowadzania remontów zabytków przez ich właścicieli. W takim wypadku konserwator zabytków może określić szczegółowo zakres dozwolonych prac, a także wskazać, jakie elementy architektoniczne z danej epoki mają zostać zachowane, jakie materiały (zaproponowane przez właściciela) nie mogą zostać użyte itp.

Działania z zakresu prac budowlanych, do których konieczne jest uzyskanie opinii konserwatora zabytków, dzielone są prawnie na:
– prace konserwatorskie – mające na celu zabezpieczenie budynku, utrwalenie substancji zabytku, zahamowanie procesów jego niszczenia, a także tworzenie dokumentacji tych działań
– prace restauratorskie – rozumiane jako działania mające na celu wyeksponowanie wartości artystycznych i estetycznych zabytku, także dokonanie jego rekonstrukcji, uzupełnienia lub odtworzenia jego elementów,
– roboty budowlane – roboty budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, podejmowane przy zabytku lub w otoczeniu zabytku.

Właściciel lub posiadacza zabytku musi każdorazowo zgłaszać do wojewódzkiego konserwatora zabytków m.in. następujące czynności, jeżeli zamierza je zrealizować, gdyż wymagają one wydania pozwolenia (opinii) przez wojewódzkiego konserwatora zabytków:
1) prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru (także prace remontowe)
2) wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku (ogrody, park wokół nieruchomości, niekiedy sąsiednie działki, na których chcemy postawić dodatkowy budynek itp.)
3) dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru
4) zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku
5) umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów,
6) podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru1

Wydanie pozwolenia przez wojewódzkiego konserwatora zabytków następuje na wniosek właściciela (posiadacza, zarządcy, wieczystego użytkownika) zabytku, który zamierza przeprowadzić prace remontowe na jego terenie. Wniosek dotyczący udzielenia pozwolenia (opinii) na remont lub konserwację zabytków składa się do wojewódzkiego konserwatora zabytków, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.2 Wzór wniosku można znaleźć na stronach internetowych właściwego konserwatora zabytków.

Do takiego wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
– dokumenty potwierdzające nasz tytuł prawny do nieruchomości
– program planowanych prac (określony szczegółowo wraz z dokumentacją zdjęciową, jeżeli taka istnieje)
– dokumenty potwierdzające, że osoba wskazana przez nas jako prowadząca prace (kierująca pracami budowlanymi) posiada odpowiednie uprawnienia i doświadczenie w zakresie przeprowadzania takich prac (nie może tego wykonać każda firma budowlana)
– projekt prac budowlanych w celu oceny wpływu prac budowlanych na zabytek.

Wojewódzki konserwator zabytków może zarządzić przedstawienie dodatkowych dokumentów dotyczących nieruchomości, zwłaszcza dokumentów historycznych, które mają pomóc mu w określeniu planowanej przez nas ingerencji w charakter zabytku. Dodatkowo, na wniosek właściciela zabytku lub posiadacza zabytku wojewódzki konserwator zabytków przedstawia w formie pisemnej zalecenia konserwatorskie.

Zalecenia konserwatorskie czy też opinia konserwatorska może zawierać (w zależności od przedmiotu wniosku):

1. określenie sposobu korzystania z zabytku,
2. określenie zabezpieczenia zabytku przed działaniem szkodliwych czynników atmosferycznych
3. zasady dotyczące wykonania prac konserwatorskich – jakie elementy powinny być brane pod uwagę, jakie materiały należy wykorzystać oraz co powinno zostać zachowane w stanie niezmienionym
4. opinia może również wyznaczyć zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w zabytku i są związane z jego użytkowaniem3 .

Również pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane wyłącznie po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu właściwego ministra o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków. Jeżeli zabytek nie został wpisany do rejestru zabytków, a figuruje w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.4

Wojewódzki konserwator zabytków ma także prawo kontrolowania, w jakim stanie technicznym znajduje się zabytek należący do określonego właściciela. Kontroli podlega zwłaszcza stan zachowania, warunki przechowywania i zabezpieczenia zabytków wpisanych do rejestru. Konserwator sprawdza (niejednokrotnie z pomocą policji, która ma prawo na wniosek konserwatora towarzyszyć mu w czasie przeprowadzania kontroli) legalność działań podejmowanych przy zabytkach wpisanych do rejestru w zakresie ich remontów czy innych prac. Efektem przeprowadzonej kontroli jest protokół pokontrolny sporządzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Protokół kontroli powinien zawierać:
– opis stanu faktycznego stwierdzonego w toku kontroli
– opis ustalonych nieprawidłowości
– przyczyny powstania wskazanych nieprawidłowości,
– zakres i skutki tych nieprawidłowości dla zachowania zabytku i jego stanu technicznego
– wskazanie osób odpowiedzialnych za powstanie nieprawidłowości5.

Macie jakieś doświadczenia z uzyskiwaniem opinii konserwatora zabytków? Czekamy na Wasze wypowiedzi!

1 Art. 36 ust. 1 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z późniejszymi zmianami
2 § 2 Rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 27 lipca 2011 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych
3 Art. 27 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z późniejszymi zmianami
4 Art. 39 ust. 2 i ust. 3 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z późniejszymi zmianami
5 Art. 39 ust. 2 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z późniejszymi zmianami

W myśl przepisów prawa budowlanego – przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) należy rozumieć przede wszystkim podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym działalności zmieniającej istotnie warunki:
– bezpieczeństwa pożarowego,
– bezpieczeństwa powodziowego,
– bezpieczeństwa pracy,
– bezpieczeństwa zdrowotnego i higieniczno-sanitarnego,
– bezpieczeństwa ochrony środowiska
– atakże wielkość lub układ obciążeń obiektu budowlanego1

Konieczne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego. Zgłoszenie takie powinno zawierać dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu.

Do zgłoszenia należy ponadto dołączyć określone dokumenty:

– przede wszystkim szkic (opis i rysunek), na którym zaznaczony został obiekt budowlany, którego dotyczy wniosek; na rysunku powinno oznaczyć się odległość obiektu od granicy działki i innych istniejących na działce lub w sąsiedztwie obiektów. Jeżeli wniosek dotyczy tylko części budynku – należy na szkicu oznaczyć tę część, której użytkowanie ma zostać zmienione;

– zwięzły opis techniczny budynku; opis powinien zawierać charakterystykę i rodzaj obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję. Organy nadzoru budowlanego interesują się zwłaszcza wielkościami i rozkładem obciążeń konstrukcyjnych: wytrzymałością stropów, ścian nośnych, fundamentów, schodów czy konstrukcji dachu;

– należy dołączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

– inwestor do zgłoszenia powinien uzyskać zaświadczenie wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania budynku z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

– najważniejszym elementem (zwłaszcza przy zmianie użytkowania z budynku gospodarczego na budynek mieszkalny) jest ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń;

– w zależności od sytuacji inwestor może mieć obowiązek uzyskać pozwolenia, uzgodnienia lub opinii, jeżeli są one wymagane odrębnymi przepisami, np. o ochronie zabytków2

W przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku przez zmianę budynku gospodarczego na budynek mieszkalny należy spodziewać się wniesienia sprzeciwu przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Przekształcenia obiektu gospodarczego w budynek mieszkalny wymaga dużych zmian w obiekcie gospodarczym tak, by nadawał się do celów mieszkalnych. Taki remont będzie wymagał z pewnością uzyskania pozwolenia na przeprowadzenie robót budowlanych (pozwolenia na budowę). Właściwy organ nadzoru budowlanego wnosi sprzeciw co do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, jeżeli zamierzona zmiana wiąże się z koniecznością wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.3 Takie roboty będą konieczne do wykonania w większości przypadków.

W związku z powyższym i zgodnie z prawem, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu gospodarczego i przekształcenie do w obiekt mieszkalny następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę, którą inwestor będzie musiał uzyskać.4

Jakie są Wasze doświadczenia ze zmianą statusu budynku? Czekamy na Wasze odpowiedzi!

1 Art. 71 ust. 1 pkt. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2 Art. 71 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
3 Art. 71 ust. 5 pkt. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
4 Art. 71 ust. 6 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami

W domach jednorodzinnych ważne jest przestrzeganie norm technicznych i minimalnych wymogów wskazanych w przepisach prawa dotyczących budowania kotłowni oraz użytkowania instalacji centralnego ogrzewania. Instalacja centralnego ogrzewania jest definiowana jako układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach.1 Kotłownie na paliwo stałe (pomieszczenia przeznaczone do instalowania takich kotłów) powinny spełniać polskie normy i inne wymogi techniczne.W domach jednorodzinnych najczęściej kotły na paliwa stałe mają moc cieplną nominalną do 25 kW. Tego typu kotły powinny być instalowane w wydzielonych pomieszczeniach technicznych zlokalizowanych:– w piwnicy– na poziomie ogrzewanych pomieszczeń – w innych pomieszczeniach (jeżeli spełniają one wymogi do zainstalowania w nich kotłów o większej mocy cieplnej nominalnej)2 – tzn. pomieszczeniach znajdujących się na poziomie terenu lub w budynku wolnostojącym przeznaczonym wyłącznie na kotłownię.Skład paliwa do kotła powinien znajdować się w wydzielonym pomieszczeniu technicznym w pobliżu kotła lub w pomieszczeniu, w którym znajduje się kocioł – w kotłowni, jeżeli jest odpowiednio duża. Należy zapewnić również możliwość swobodnego opróżniania kotłowni z popiołu czy żużlu.W domach jednorodzinnych mogą znajdować się również kotły na olej opałowy. Najczęściej ich moc cieplna nominalna nie przekracza 30 kW. Mogą być one instalowane w pomieszczeniach nieprzeznaczonych na stały pobyt ludzi – w piwnicy, na najniższej kondygnacji nadziemnej budynku ogrzewanego lub w wydzielonym budynku wolnostojącym przeznaczonym wyłącznie na kotłownię.3 Kotłowania znajdująca się w domu jednorodzinnym (jeżeli znajduje się ona nad inną kondygnacją użytkową, zwłaszcza w podpiwniczonych budynkach) powinna mieć podłogę oraz ściany do wysokości 10 cm ponad poziom podłogi, szczelnie zaizolowane (wodoszczelne).4 Wodoszczelne powinny być także przejścia przewodów w podłodze oraz ścianach do wysokości 10 cm, niezależnie od tego, na jakim poziomie budynku znajduje się kotłownia. Ponadto, oprócz wymogów wodoszczelności kotłowania powinna mieć zapewnioną odpowiednią wentylację. Zgodnie z przepisami chodzi o zapewnienie nawiewu niezbędnego strumienia powietrza dla prawidłowej pracy kotła z mocą cieplną nominalną oraz nawiew i wywiew powietrza dla wentylowania kotłowni. Dotyczy to kotłowni, gdzie zainstalowane są kotły na paliwa stałe lub olej opałowy.Znacznie surowsze wymogi odnośnie wentylacji i minimalnej kubatury kotłowni są przewidziane dla kotłów na paliwa gazowe. Kontroli podlega również podłączenie kotła do przewodów kominowych oraz odprowadzanie spalin. Kotłownia jest kontrolowana przed odbiorem domu przez mistrza kominiarskiego.Użytkowanie instalacji centralnego ogrzewania i jej projektowanie powinno zapewniać we wszystkich ogrzewanych pomieszczeniach właściwe temperatury, określone w polskich normach.Użytkując instalacje centralnego ogrzewania należy mieć na uwadze, czy w czasie użytkowania zapewniona została:– odpowiednia (przewidziana w projekcie) drożność instalacji i urządzeń– właściwie zrealizowana naprawa, wymiana czy prace konserwatorskie– czy zrealizowano zalecenia pokontrolne i czy stan techniczny instalacji i urządzeń zapewnia właściwe korzystanie z nich5.Czy mieliście jakieś problemy z legalizacją kotłowni w Waszych domach? Wypowiedzcie się!1 § 3 pkt. 12 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z późniejszymi zmianami 2 § 136 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami 3 § 136 ust. 4 i 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami 4 § 136 ust. 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami 5 § 40 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z późniejszymi zmianami

Pozwolenia na budowę nie wymaga wybudowanie na działce wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat garażowych o powierzchni zabudowy do 25 m2. Dodatkowym warunkiem jest to, aby łączna liczba tych obiektów na działce nie przekraczała dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.1 Zgodnie z prawem, budynek gospodarczy jest obiektem przeznaczonym do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi i sprzętu służących do obsługi budynku mieszkalnego. Budowę niewielkiego garażu czy obiektu gospodarczego można rozpocząć po dokonaniu odpowiedniego zgłoszenia o zamiarze wykonania takiego obiektu. Do zgłoszenia należy zawsze dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do prac można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniósł sprzeciwu.

Jeśli jednak inwestor chce wybudować na działce garaż na kilka samochodów z powierzchnią dodatkową do przechowywania wyposażenia – zapasu opon, rowerów innego sprzętu itp. –  będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę takiego garażu. Również gdy garaż czy budynek gospodarczy ma być częścią dobudowaną do istniejącego domu i połączoną z domem, uzyskanie pozwolenia na budowę będzie konieczne.Budując garaż czy budynek gospodarczy należy także pamiętać o normach technicznych określonych przepisami rozporządzenia. Zgodnie z tymi przepisami, pomieszczenie techniczne, w którym zainstalowane są urządzenia emitujące hałasy lub drgania, mogą być usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi pod warunkiem zastosowania rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych, zapewniających ochronę sąsiednich pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi przed uciążliwym hałasem czy zapachem spalin.2 Zagrożenie drganiami, hałasem czy spalinami może być związane zarówno z budynkiem gospodarczym o przeznaczeniu warsztatowym, jak i z garażem.

W przepisach technicznych wskazane zostały minimalne wymagania dla budowy garażu (niezależnie od tego, czy jest to garaż otwarty, czy zamknięty). Garaż zamknięty to taki, który jest obudowany ścianami z każdej strony i ma zamykaną bramę garażową i okna. Garaż otwarty (czy raczej wiata garażowa) nie ma ścian zewnętrznych (lub jedynie ściany ażurowe).3

Garaż dla samochodów osobowych stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub będący częścią innego budynku powinien:
– mieć wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu urządzeń instalacyjnych (przewodów, najczęściej elektrycznych) – 2 m.
– wjazd do garażu (brama garażowa) powinien mieć szerokość co najmniej 2,3 m i wysokość 2 m w świetle
– w garażu powinna znajdować się elektryczna instalacja oświetleniowa
– powinna być zapewniona odpowiednia wymiana powietrza – zwłaszcza w garażach zamkniętych, gdzie należy stosować co najmniej wentylację naturalną (otwory w ścianach przeciwległych lub bocznych), grawitacyjną (w ogrzewanych garażach nadziemnych lub częściowo zagłębionych, mających nie więcej niż 10 stanowisk postojowych dla samochodów) lub mechaniczną (sterowaną czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia tlenku węgla – w garażach wielostanowiskowych)4. W garażu otwartym zapewnienie odpowiedniej wentylacji oznacza, że łączna wielkość niezamykanych otworów w ścianach zewnętrznych na każdej kondygnacji nie powinna być mniejsza niż 35% powierzchni każdej z tych ścian- zapewnienie instalacji przeciwpożarowej.

Szczegółowe normy techniczne dotyczą również powierzchni postojowej w garażu, która powinna mieć zapewniony odpowiedni spadek uwzględniający usuwanie wody z garażu i ochronę przed zalaniem wodami opadowymi. Z kolei dojazd (droga manewrowa) do stanowisk postojowych w garażu jednoprzestrzennym (bez ścian wewnętrznych) powinien mieć szerokość dostosowaną do takich samochodów, jakie mają tam być parkowane.

W przypadku norm technicznych dotyczących budynków gospodarczych należy spełnić następujące wymagania techniczne:
– wysokość pomieszczenia gospodarczego nie powinna być mniejsza niż 2 m5 – wysokość drzwi i przejść pod przewodami instalacyjnymi powinna wynosić w świetle co najmniej 1,9 m
– podłogi w pomieszczeniach gospodarczych powinny być wykonane w sposób zapewniający utrzymanie czystości (w zależności od przeznaczenia budynku gospodarczego)
– budynek gospodarczy powinien być zaopatrzony w instalację elektryczną.

Szczegółowe wymagania dotyczące zarówno budowy garażu, jak i pomieszczenia gospodarczego są uzależnione od ich przeznaczenia oraz wielkości. Jeżeli garaż czy budynek gospodarczy są większe niż dopuszczalne wielkości budynków, dla których nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, szczegółowe rozwiązania techniczne będzie zawierał sporządzony przez architekta projekt budowlany.

Jakie są Wasze doświadczenia z prawem budowlanym? Podzielcie się Waszymi opiniami! 

1 Art. 29 ust. 1 pkt. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2 § 96 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami
3 § 102 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami
4 §108 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami
5 § 97 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami

Organem odpowiedzialnym za zakładanie i utrzymywanie w należytym stanie terenów zieleni i zadrzewienia jest rada gminy.1 Inwentaryzacji zieleni dokonuje się zazwyczaj w przypadku tworzenia dokumentacji projektowej, gdzie zaznaczenie terenów zieleni jest obowiązkowym elementem projektu, zaś ewentualna konieczność usunięcia drzew czy krzewów z placu budowy może rodzić obowiązek kompensacji przyrodniczej – przykładowo posadzenia w zamian na określonym miejscu innych drzew czy krzewów. Planując inwestycję należy odpowiednio wcześniej dokonać inwentaryzacji zieleni dla potrzeb dokumentacji projektowej. Inwentaryzacja zieleni na dużym obszarze jest obowiązkiem, podobnie jak w przypadku inwestycji na cele publiczne, a więc tworzenia palców zabaw dla dzieci, terenów wokół szkół, parku wokół szpitala czy w trakcie realizowania inwestycji związanych z remontem czy budową dróg.

Sporządzaniem inwentaryzacji zieleni na potrzeby dokumentacji projektowej zajmują się firmy projektowe, które nie tylko muszą posiadać uprawnienia, ale są zobowiązane dokonać pomiarów i wizji lokalnej w celu sporządzenia inwentaryzacji.

Zasadą jest, że inwentaryzację drzew i krzewów wykonuje się w dwóch formach: ogólnej oraz szczegółowej. Ogólna inwentaryzacja opiera się na zliczeniu sztuk drzew na określonej powierzchni wyrażonej w m2. Z kolei szczegółowa inwentaryzacja zieleni obejmuje dane takie jak:
– obwód pnia mierzony na wysokości 130 cm nad powierzchnią gruntu
– średnicę korony drzewa
– wysokość drzewa
– stan zdrowotny drzewa
– a także ewentualnie zalecenia dotyczące projektu

Inwentaryzacja drzew przeznaczonych do wycinki jest dokonywana dla terenów przewidzianych pod określone inwestycje. Od wyników inwentaryzacji zależy wysokość opłaty ustalonej według specjalnych tabel ze stawkami.2 Wyniki inwentaryzacji są dołączone do projektu i powinny być wykonane w formie opisowej oraz rysunkowej. Rysunek z zaznaczonym terenem i rozmieszczeniem inwentaryzowanej zielni wykonuje się zgodnie z rysunkiem technicznym w odpowiedniej do projektu skali. Po dokonaniu inwentaryzacji, a przed wycinką drzew na terenie planowanym pod inwestycję, należy uzyskać zezwolenie na wycinkę. Zezwolenie wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.W tym celu należy złożyć do urzędu gminy wniosek o wydanie pozwolenia na usunięcie z działki drzew lub krzewów, w ramach dokumentacji dołączonej do wniosku należy dokonać inwentaryzacji zieleni na działce, której wniosek dotyczy.

Kompletny wniosek o wydanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości powinien zawierać:
– dane osobowe i adres posiadacza i właściciela nieruchomości, której wniosek dotyczy
– wskazanie tytułu prawnego do władania nieruchomością- podanie nazwy gatunku drzewa lub krzewu, który chcemy usunąć
– podanie zmierzonego obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm
– opisanie przeznaczenia terenu, na którym znajdują się drzewa lub krzewy
– przyczynę złożenia wniosku i termin planowanego usunięcia drzewa/krzewu
– wielkość powierzchni, z której drzewa zostaną usunięte
– rysunek (mapkę) na której zaznaczone zostało usytuowanie drzewa (krzewu) w stosunkudo granic nieruchomości i obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej nieruchomości3

Dodatkowo należy pamiętać, że zanim rozpocznie się wycinka drzew, należy na terenie wpisanym do rejestru zabytków uzyskać dodatkowe zezwolenie od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Terenami, które mogą być wpisane do rejestru zabytków, są przykładowo: parki, cmentarze, inne formy projektowanej zieleni, najczęściej aleje i szpalery drzew.

Czy przeprowadzaliście kiedyś inwentaryzację zieleni? Jakie są Wasze doświadczenia w tym temacie? Podzielcie się swoją opinią!

1 Art. 78 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody z późniejszymi zmianami
2 Tabele z opłatami są wydawane w obwieszczeniach Ministra Środowiska w sprawie stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów oraz kar za zniszczenie zieleni na określony rok
3 Art. 83 ust. 4 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody z późniejszymi zmianami

Największe wymogi dotyczące przepisów związanych z ochroną środowiska na placu budowy, jeszcze na etapie uzyskania pozwolenia na rozpoczęcie takich inwestycji, dotyczą:
– dużych obiektów czy sieci komunikacyjnych, gdzie teren budowy jest bardzo rozległy
– obiektów, które mają powstać w bezpośrednim sąsiedztwie obszarów Natura 2000, na które mogą bezpośrednio oddziaływać
– obiektów, których dotyczy obowiązkowe przeprowadzenie oceny oddziaływania takiego przedsięwzięcia na środowisko na podstawie Ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Ogólne zasady dotyczące ochrony środowiska na placu budowy zawarte zostały w Ustawie o ochronie środowiska. Ustawa ta wprowadza zasadę, według której w czasie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu.1 Zasada ta zobowiązuje zwłaszcza projektanta (architekta) oraz organy administracji publicznej, które są odpowiedzialne za ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wywłaszczanie nieruchomości pod cele inwestycyjne pożytku publicznego. Przeciętny inwestor, budujący domek jednorodzinny, nie ma większego wpływu na decyzje organów administracji i jest zdany niemal całkowicie na architekta i wykonawców robót budowlanych.

Ogólne zasady, wskazane w prawie ochrony środowiska i związane z jego ochroną na placu budowy, są bardzo intuicyjne i dotyczą zwłaszcza:
– obowiązku uwzględnienia ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochrony gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych
– przestrzegania zasady proporcjonalności, w myśl której przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie elementów przyrodniczych, lecz wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne i niezbędne dla realizacji konkretnej inwestycji
– w sytuacji, gdy ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podjąć działania zmierzające do naprawienia wyrządzonych szkód zgodnie z zasadami kompensacji przyrodniczej2 Kompensacja przyrodnicza i jej szczególne zasady dotyczące określonego przedsięwzięcia powinny być zawarte w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz innych decyzjach, dla wydania których została przeprowadzona ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Obowiązki powyższe należą zwłaszcza do inwestora realizującego przedsięwzięcie. Szczegółowy zakres obowiązków wskazanych powyżej powinien zostać przedstawiony przez starostę powiatowego w treści pozwolenia na budowę.3

Warunki dotyczące ochrony środowiska muszą zostać spełnione, gdyż w innym wypadku obiekt budowlany może nie zostać oddany do użytkowania. Obiekt musi spełniać następujące wymagania ochrony środowiska, od których uzależnia się dopuszczenie go do użytkowania:
– obiekt musi być wykonany zgodnie z przepisami prawa lub zgodnie z określonymi w decyzjach administracyjnych środkami technicznymi chroniącymi środowisko
– obiekt powstał zgodnie z odpowiednimi rozwiązaniami technologicznymi, wynikającymi z ustaw lub decyzji administracyjnych
– w trakcie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę inwestor uzyskał wymagane decyzje określające zakres i warunki korzystania ze środowiska – jeżeli ich uzyskanie było konieczne dla określonej inwestycji lub wynikało z przepisów prawa
– obiekt budowlany spełnia ustalone prawem standardy emisyjne oraz określone w pozwoleniu na budowę  warunki emisji.4

Jakie są Wasze doświadczenia w tym temacie? Czekamy na Wasze opinie!

1 Art. 74 ust. 1 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska z późniejszymi zmianami
2 Art. 75 ust. 1-3 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska z późniejszymi zmianami
3 Art. 75 ust. 4 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska z późniejszymi zmianami
4 Art. 76 ust. 2 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska z późniejszymi zmianami

Projekt budowlany najpierw musi zostać dopasowany do określonej działki. Ważne jest nachylenie terenu, które przesądza o tym, czy dom musi być podpiwniczony, a także określone wymogi narzucone przez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Projekt budowlany dla różnych typów budynków ma różny stopień szczegółowości – dla domów jednorodzinnych powstają niezbyt skomplikowane projekty, gdyż specyfika i charakter obiektu, jakim jest dom jednorodzinny oraz stopień skomplikowania robót budowlanych w takim budynku nie jest duży.1 Znacznie obszerniejsze są projekty galerii handlowych, hal produkcyjnych czy mostów i wiaduktów.

Każdy projekt budowlany, niezależnie od rodzaju obiektu budowlanego, powinien jednak zawierać III części:

1. Projekt zagospodarowania działki

– rzut działki, na której obiekt ma zostać zbudowany i projekt zagospodarowania tej działki sporządzony na aktualnej mapie (zaznaczone granice działki, obrys budynków w określonej odległości od granicy, zarys istniejących obiektów i budynków istniejących na danej działce lub w sąsiedztwie)

– powinien przedstawiać sieci uzbrojenia terenu wokół działki, na której projektowany został budynek, przebieg sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej

– projekt powinien wskazywać sposób odprowadzania ścieków (ewentualnie ich oczyszczania)

– układ komunikacyjny wokół budynku i układ zieleni z zachowaniem faktycznych odległości i charakterystycznych elementów oraz ich wymiarów.

2. Projekt architektoniczno-budowlany – opis techniczny

W projekcie budowlanym oprócz projektu zagospodarowania działki musi znaleźć się projekt właściwy budynku lub obiektu – projekt architektoniczno-budowlany – który zawiera opis techniczny budynku:

– określenie funkcji budynku (lub obiektu), jego formę oraz konstrukcję (podawać przyjęte założenie konstrukcyjne, obliczenie wytrzymałości konstrukcji itp.)
– projekt budowlany powinien zawierać proponowane rozwiązania materiałowe

– parametry techniczne budynku, w szczególności jego kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość i długość budynku

– określać sposób dostosowania budynku do krajobrazu i otaczającej zabudowy

– inne szczególne postanowienia, które są wymagane dla projektów obiektu użyteczności publicznej, budynku mieszkalnego wielorodzinnego, obiektu usługowego, produkcyjnego lub technicznego czy np. obiektu budowlanego liniowego. Takim wymogiem może być np. określony w projekcie sposób zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich.2

3. Projekt architektoniczno-budowlany – rysunki budynku (obiektu)

Część rysunkowa projektu powinna być sporządzona w odpowiedniej skali i zawierać rysunki budynku (obiektu), przedstawiające:

– wszystkie elewacje budynku z każdej jego widocznej strony, zawierającą projekt wykończenia z uwzględnieniem określonych materiałów i kolorystyki elewacji

– rzuty wszystkich poziomów budynku (także widok dachu, jego przekroje)

– układ funkcjonalno-przestrzenny budynku (rozplanowanie pomieszczeń, zaznaczenie, w jaką stronę otwierają się drzwi, rozrysowanie przykładowych mebli czy urządzeń)

– rozwiązania konstrukcyjno-budowlane budynku i sposoby jego powiązania z podłożem

– położenie sytuacyjno-wysokościowe i skrajne parametry instalacji i urządzeń technologicznych zastosowanych w budynku

– rzut komina

– rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych wraz z niezbędnymi szczegółami budowlanymi, mającymi wpływ na właściwości cieplne i szczelność przegród – jeżeli budynek będzie ogrzewany (np. dom jednorodzinny)

– instalacje: sanitarne, grzewcze, wentylacyjne i gazowe, odgromowe, elektryczne

– oprócz samych rysunków w tej części projektu powinny znaleźć się oznaczenia graficzne i wyjaśnienia opisowe umożliwiające jednoznaczne odczytanie projektu budowlanego przez osoby kierujące pracami nad realizacją projektu3

3. Załączniki do projektu budowlanego

Do projektu, który ma zostać zatwierdzony w decyzji o pozwoleniu na budowę, powinny znaleźć się także informacje (oświadczenia) od właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych oraz informacje dotyczące możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych.4

Czy tak samo wyglądał Wasz projekt budowlany? Podzielcie się swoimi doświadczeniami w tym temacie!

1 Art. 34 ust. 2 Ustawy z 7 lipca 199r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2 § 11 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z późniejszymi zmianami
3 § 12 ust. 1, ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z późniejszymi zmianami
4 Art. 34 ust. 3 pkt.3 lit. a) Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.1 Ostateczną decyzję może wydać starosta powiatowy, jeżeli nie została ona zaskarżona przez innego uczestnika postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę i stała się ostateczna. W ciągu 3 lat ważności pozwolenia na budowę inwestor nie musi ukończyć całego obiektu budowlanego. Inwestor może rozplanować budowę na kilka lat – w zależności od posiadanych środków finansowych. Budowa może trwać nawet przez 10 i więcej lat, jeżeli poszczególne terminy zostały zachowane. W ciągu 3 lat od dnia wydania pozwolenia na budowę (ostatecznej decyzji) należy jedynie rozpocząć budowę.

Rozpoczęcie budowy następuje w chwili podjęcia na działce prac przygotowawczych. Pracami przygotowawczymi są:
– wytyczenie geodezyjne budynku w terenie
– wykonanie niwelacji terenu przez geodetę
– zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, np. ogrodzenie działki (terenu budowy)
– wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.2

Wykonanie jakiejkolwiek z tych prac w ciągu 3 lat od dnia otrzymania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowie sprawi, że w ciągu kolejnych lat można z powodzeniem kontynuować prace na budowie, nie martwiąc się, że pozwolenie na budowę wygaśnie. Prace przygotowawcze powinny zostać również odnotowane w dzienniku budowy, stanowiącego dokumentację przebiegu prac i jednocześnie dowód, że budowa oficjalnie została rozpoczęta, zanim pozwolenie na budowę wygasło.

Pozostałą część prac należy wykonywać w takim czasie, by pomiędzy poszczególnymi pracami nie wystąpiły przerwy dłuższe niż 3 lata. Decyzja na budowę wygasa, jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Jeżeli budowa została przerwana na skutek stwierdzenia nieważności budowy bądź uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, może mieć miejsce po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.3

Jeżeli pozwolenia na budowę nie jest konieczne do uzyskania, lecz wystarczy dokonać zgłoszenia zamiaru wybudowania obiektu na działce, inwestor musi pamiętać, że zgłoszenie nie jest ważne bezterminowo. Do wykonania prac objętych zgłoszeniem należy przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu. Po upływie tego terminu inwestor ma 2 lata czasu na rozpoczęcie prac objętych zgłoszeniem, zanim zgłoszenie wygaśnie.4 Termin 2 lat liczy się od dnia określonego w zgłoszeniu jako  terminu ich rozpoczęcia.

W razie zbycia przez inwestora działki (terenu budowy) po uzyskaniu pozwolenia na budowę, lecz jeszcze przed rozpoczęciem właściwych prac, nabywca nie musi uzyskać nowego pozwolenia. Zgodnie z prawem, organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest zobowiązany – za zgodą osoby na rzecz której decyzja została wydana – do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu. Nabywca nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę musi przyjąć wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złożyć oświadczenie o posiadanym tytule prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.5

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na inny podmiot wiąże się z koniecznością przestrzegania terminów, w którym decyzja wygaśnie na skutek zaniechania czy nie podjęcia żadnych prac na budowie.

Jakie są Wasze doświadczenia z pozwoleniami na budowę? Podzielcie się swoimi spostrzeżeniami!

1 Art. 37 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2 Art. 41 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
3 Art. 37 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
4 Art. 30 ust. 5 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
5 Art. 40 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami

Odbiór budynku po zakończeniu budowy można przeprowadzić jedno- lub dwuetapowo, w zależności od woli inwestora. Można bowiem uzyskać decyzję o pozwolenie na użytkowanie części budynku, wydawaną przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (przed zakończeniem budowy).1 Następnie zaś (w przypadku domu jednorodzinnego czy domku letniskowego) zawiadomić organ nadzoru budowanego o zakończeniu budowy. Możliwe jest zawiadomienie o zakończeniu budowy z pominięciem pośrednich etapów. Termin odbioru budynku może zostać ustalony dowolnie, jednak zanim nastąpi jego użytkowanie przez mieszkańców.

Jeżeli przystąpienie do użytkowania budynku ma nastąpić przed zakończeniem prac budowlanych, należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie konieczne. Złożenie takiego wniosku wymaga powiadomienia wcześniej Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Sanitarnej i zajęcia przez te organy stanowiska w ciągu 14 dni od ich zawiadomienia. Milczenie organów jest traktowane jako brak uwag i sprzeciwu z ich strony.2 Samo złożenie wniosku o wcześniejsze użytkowanie obiektu (lub jego części) jest jednocześnie wezwaniem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia kontroli obiektu.

Kontrola nadzoru budowlanego obejmuje:
– sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu
– sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym w zakresie charakterystycznych parametrów technicznych (kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji)
– zbadanie geometrii dachu –  jego nachylenia, wielkości połaci dachowych i ich układu, wysokości kalenicy
– sprawdzenie i ocena stanu zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem
– ocenę wyrobów budowlanych użytych w czasie prac szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego
– ocena uporządkowania terenu budowy3.

Kontrola nadzoru budowlanego jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wniosku inwestora. O terminie zostaje zawiadomiony także inwestor, który w ciągu 7 dni zostaje powiadomiony i musi wziąć udział w kontroli.4 Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie ma żadnych zastrzeżeń, po upływie tego czasu i pozytywnej decyzji organu można korzystać w koniecznym zakresie z budynku (jego części).

Aby dokonać odbioru pozostałej części budynku lub odebrać budynek jednoetapowo – bez pośredniego załatwiania pozwolenia na wcześniejsze użytkowanie domu, należy złożyć do nadzoru budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy wraz z załącznikami (dziennikiem budowy, oświadczeniami i posiadanym tytułem prawnym do nieruchomości, protokołami odbioru instalacji, powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną itp.).5 Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.6

Kiedy Wy odbieraliście swoje domy? Podzielcie się doświadczeniami!

1 Art. 55 pkt. 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2 Art. 56 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
3 Art. 59a ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
4 Art. 59 c Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
5 Art. 57 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
6 Art. 54 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami