Zgodnie z prawem nie można przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę, jeżeli inwestor nie zawiadomi właściwego organu o zakończeniu budowy. Owszem, co prawda możliwe jest zamieszkanie wcześniej w nieskończonym jeszcze domu – bez narażenia się na sankcję karną za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego. Zgodnie z przepisami, w wyjątkowych sytuacjach przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego może nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych – jeżeli inwestor zamiast zawiadomienia o zakończeniu budowy wystąpi z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie i otrzyma w tym zakresie pozytywną decyzję.
Moment złożenia takiego zawiadomienia zależy od inwestora – musi on pamiętać, że jeżeli na terenie budowy przez 3 lata nie są prowadzone żadne prace – wówczas pozwolenie na budowę wygasa i inwestor musiałby się starać o nowe pozwolenie. Oprócz tego – jeżeli nie dopełnimy formalności – nie można korzystać i mieszkać w domu, który nie został oficjalnie odebrany, gdyż grożą za to kary finansowe, jakie nakłada powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. W takiej sytuacji za moment zakończenia budowy należy przyjąć chwilę, w której inwestor złoży zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Po zgłoszeniu zawiadomienia organ właściwy w terminie 21 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia musi zająć odpowiednie stanowisko – jeżeli nie zgłosi w tym czasie sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej – wówczas inwestor może przystąpić do użytkowania budynku. Na ewentualne wypowiedzenie się w zakresie wyrażenia sprzeciwu na odbiór organ ma 21 dni – przy czym brak wypowiedzenia się w tej sprawie oznacza zgodę organu na użytkowanie obiektu (zgodę milczącą, konkludentną).
Zawiadomienie o zakończeniu jest formularzem, który można pobrać w starostwie i po jego wypełnieniu oraz dołączeniu odpowiednich dokumentów – złożyć na dzienniku podawczym w odpowiednim wydziale. Zgodnie z art. 57 ust. 1 Ustawy prawo budowlane, do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego inwestor jest obowiązany dołączyć:
– oryginał dziennika budowy;
– oświadczenie kierownika budowy:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami prawa – zwłaszcza zaś informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych pomieszczeń;
b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
– oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
– protokoły badań i sprawdzeń – chodzi tutaj np. o odbiór instalacji dymowo-wentylacyjnej wykonanej przez kominiarza czy protokół odbioru instalacji elektrycznej wykonany i podpisany przez elektryka posiadającego odpowiednie uprawnienia;
– inwentaryzację geodezyjną powykonawczą – wykonany przez geodetę szkic usytuowania budynku i jego otoczenia;
– potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy – np. kanalizacji, dowodu zainstalowania wodomierza, itp.;
– kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku;
Uzyskanie każdego z tych dokumentów wiąże się z dodatkowymi opłatami, które nie są niestety niskie. Inwestor jest obowiązany uzupełnić wyżej wymienione dokumenty wymienione, jeżeli, w wyniku ich sprawdzenia przez właściwy organ, okaże się, że są one niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości. [1] Po zakończeniu postępowania – dokumenty są zwracane inwestorowi.
Powyższy scenariusz jest tzw. scenariuszem optymistycznym, gdy nie ma żadnych uchybień wykonawczych i wszystkie elementy z pozwolenia na budowę znajdują odzwierciedlenie w stanie faktycznym. W przypadku, gdy w trakcie wykonywania prac budowlanych nastąpiły zmiany nieodstępujące w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę – wówczas do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy będzie musiało zawierać kolejne niezbędne elementy – mianowicie, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.
Z powyższego wynika jasno, że prawnie skuteczne jest wyłącznie zawiadomienie o zakończeniu budowy w stosunku do domu (obiektu budowlanego) wybudowanego zgodnie z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę lub ze zmianami nieodstępującymi w sposób istotny od tych warunków. Co jednak w sytuacji, gdy większa część inwestycji została zrealizowana zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę – jednakże poza tym zostały wprowadzone na etapie prac istotne odstępstwa. W takim wypadku zgłaszając zawiadomienie o zakończeniu budowy należy zaznaczyć te istotne zmiany. W takiej sytuacji inwestor musi liczyć się z tym, że organ zgłosi sprzeciw – gdyż zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został wykonany w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę. Wówczas inwestor musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie (procedura inna i bardziej skomplikowana niż zawiadomienie o zakończeniu budowy), co wiąże się z kontrolą powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. [2]
Źródła:
[1] Art. 57 ust. 4 Ustawy Prawo budowlane
[2] Art. 55 pkt. 2 Ustawy prawo budowlane
Mieliście problemy ze składaniem formalności odnośnie odbioru budowy domu? Opiszcie w komentarzach jak sobie z nimi poradziliście.
