W wyniku rozwodu współwłasność łączna przekształca się we współwłasność ułamkową i z reguły dochodzi wówczas do podziału majątku. Jak w takiej sytuacji sprzedać mieszkanie, skoro udziały posiada kilka osób? Czy zawarcie przez nas umowy z nabywcą będzie wystarczające?
Każdy ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych ma określony pakiet praw i obowiązków w ramach posiadanego prawa własności udziału w rzeczy. Prawo własności części rzeczy dotyczy możliwości współposiadania i współkorzytania z rzeczy, czyli czerpania z niej wymiernych korzyści – przez np. podział czynszu pobieranego za wynajem takiego mieszkania w stosunku do ilości posiadanych udziałów miedzy współwłaścicieli. [1]
Do obowiązków należy z kolei należy współdziałanie w zarządzie rzeczą wspólna, dbanie o jej stan, dzielenie się kosztami remontu itp. [2] Każdy ze współwłaścicieli może również żądać zniesienia współwłasności i podziału rzeczy, jeżeli jest to fizycznie możliwe. Jeżeli chodzi o prawo do rozporządzenia swoim udziałem, każdy ze współwłaścicieli takie prawo posiada – co oznacza, że możemy bez zgody czy naradzania się z innymi sprzedać swój udział we współwłasności (np. ¼ własności mieszkania).
W momencie, gdy przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie, będące współwłasnością kilku osób – sprawy się komplikują. Sprzedaż przedmiotu współwłasności jest prawnie uznana za czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą i wymaga uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli, wyrażonej, w miarę możności, nie później aniżeli w chwili zawierania umowy przed notariuszem. Nie istnieje żaden problem prawny ani faktyczny w momencie, gdy wszyscy współwłaściciele zgadzają się na sprzedaż i stawią się w wyznaczonym terminie u notariusza w celu sporządzenia umowy sprzedaży. Co jednak, jeżeli np. kilkoro współwłaścicieli nie wyraża zgody na sprzedaż, albo po prostu nie ma ich w kraju i nie wiadomo kiedy wrócą, a kupiec już czeka. Istnieje kilka sposobów na sprzedaż takiego mieszkania zgodnie z prawem:
1. mieszkanie można sprzedać „etapami” – przez sprzedawanie kolejno przez poszczególnych współwłaścicieli swoich udziałów jednemu nabywcy w różnym czasie, do momentu, gdy nabywca będzie miał 100% udziałów mieszkania. Nie jest to jednak komfortowe dla nabywcy, lecz w praktyce występuje;
2. kolejnym rozwiązaniem jest wcześniejsze załatwienie z nieobecnym współwłaścicielem notarialnego pełnomocnictwa, upoważniającego nas do sprzedaży jego udziału we współwłasności mieszkania. Można zdobyć takie pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli i na ich podstawie zawrzeć umowę sprzedaży. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi jednak zostać udzielone przed notariuszem;
3. w przypadku, gdy brak jest zgody współwłaścicieli co do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania – współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej ½ mogą zwrócić się do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie tej sprawy i udzielenie zgody na sprzedaż. [3] Zezwolenie sądu zastępuje w świetle prawa zgodę wszystkich współwłaścicieli. Sąd rozpatrując taki wniosek weźmie pod uwagę cel sprzedaży mieszkania oraz powody, dla których kilkoro współwłaścicieli odmawia wyrażenia na to zgody.
Uwaga! Sprzedaż mieszkania wyłącznie przez osobę legitymującą się udziałem we współwłasności, bez zgody pozostałych współwłaścicieli (czy też zastępującego ją zezwolenia sądu) jest czynnością prawną dotkniętą nieważnością zgodnie z art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego.
Źródła:
[1] Art. 206 k.c.
[2] Art. 200 k.c. w zw. z art. 207 k.c.
[3] Art. 199 zd. 2 k.c.
Czy informacje zawarte w artykule okazały się pomocne? Zapraszam do komentowania.
