1. Czym jest służebność gruntowa?
W świetle prawa stanowi ona składnik (element) związany z prawem własności naszej nieruchomości i jest ujawniona w księgach wieczystych. Umożliwia korzystanie zgodnie z prawem z terenów nie będących naszą własnością, jednak koniecznych dla nas – bez niej nie moglibyśmy w pełni cieszyć się naszą własnością. Ma zatem znaczenie ściśle gospodarcze – podnosi wartość użytkową nieruchomości należącej do nas. Służebność gruntowa łączy dwie nieruchomości – władnącą (czyli należącą do osoby ubiegającej się o ustanowienie służebności) oraz nieruchomości obciążonej, z której można na podstawie prawa służebności korzystać, mimo, że nie jest naszą własnością. Właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań (np. nie może w miejscu służebności drogi koniecznej zagrodzić swojego terenu) bądź też nie wolno mu wykonywać określonych uprawnień wynikających z prawa własności (1). Celem służebności jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej kosztem nieruchomości obciążonej. Jednocześnie jednak „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej” (2). Służebność nie oznacza, że nabywamy prawo do fragmentu sąsiedniej działki – jest to prawo do korzystania z niej w niezbędnym zakresie.
2. Kto ma prawo do służebności gruntowej?
Służebność gruntowa jest, jak wspomniałam, prawem związanym nie z właścicielem, lecz z konkretnymi nieruchomościami. Ustanowiona służebność gruntowa, ujawniona w księgach wieczystych, jest skuteczna także wobec nowych właścicieli poszczególnych gruntów. Mówiąc inaczej – służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i musi być przestrzegana przez każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.
3. Jak można starać się o ustanowienie służebności gruntowej?
Służebność gruntową można ustanowić w drodze umowy, zawartej w formie aktu notarialnego, gdyż dotyczy ona praw na nieruchomości. Umowa zwarta w innej formie będzie z mocy prawa nieważna. W drodze umowy można swobodnie kształtować zakres służebności i to, czego ona dotyczy – wyznaczenia drogi koniecznej do naszej działki, służebności przechodu, służebności pozwalającej na korzystanie ze studni, łąki, czy innych obiektów położonych na nieruchomości sąsiedniej, które są nam niezbędnie potrzebne dla korzystania z własnej działki. Umowa ustanawiająca służebność gruntową może być nieodpłatna lub określać zasady wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie ma kompensować mu straty lub spadek wartości jego ziemi.
Jeżeli porozumienie jest w tym zakresie niemożliwe i złośliwe odcięto nas od drogi dojazdowej do domu, można wnieść do sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, która ma zapewniać nam dojazd do drogi publicznej. Orzeczenie sądu jest wiążące dla złośliwego sąsiada i można je egzekwować od niego.
Służebność można także zasiedzieć, jak nieruchomość. Warunkiem zasiedzenia służebności gruntowej jest korzystanie z widocznych na powierzchni ziemi urządzeń (np. drogi wysypanej żwirem, studni) przez okres 20 lub 30 lat – w zależności od dobrej lub złej wiary w czasie korzystania z cudzej nieruchomości w granicach odpowiadających służebności (3).
4. Kto ma dbać o urządzenia zapewniające korzystanie służebności gruntowej?
W umowie można swobodnie kształtować te kwestie, np. umówić się z sąsiadem, że koszty naprawy np. drogi będą wspólnie ponoszone przez obie strony. Natomiast, jeżeli umowa tego nie reguluje – przyjmuje się, że koszty utrzymania urządzeń służebności gruntowej ponosić ma właściciel nieruchomości władnącej. Jest to sprawiedliwa zasada, gdyż osoba ta nie dość że uzyskuje korzyść z korzystania z cudzej nieruchomości, to jeszcze ogranicza tym prawo własności przysługujące sąsiadowi.
5. Zmiana i wygaśniecie służebności gruntowej
W każdym czasie można zmienić umowę dotyczącą zakresu służebności gruntowej czy jej zniesienia – taka zmiana zawsze musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Także można wnieść wniosek do sądu o zniesienie lub zmianę zakresu służebności wskazując, że stała się ona zbędna, nikt z niej nie korzysta lub jest za bardzo uciążliwa i w związku z tym należy się większe wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości obciążonej (4). Służebność gruntowa może również wygasnąć samoistnie, gdy przez okres 10 lat nikt nie korzystał z niej i straciła ona znaczenie dla nieruchomości władnącej.
Źródła:
1) Art. 285 § 1 kodeksu cywilnego
2) Art. 288 kodeksu cywilnego
3) Art. 292 kodeksu cywilnego
4) Art. 291 kodeksu cywilnego
Doświadczyliście jakichś problemów związanych ze służebnością gruntową? Podzielcie się nimi!
