Przede wszystkim obecnie możliwości wynikające z prawa budowlanego pozwalają na sprzeciwianie się zwłaszcza budowie mającej wpływ na środowisko naturalne i obszary Natura 2000. Chronienie przyrody jest ważne, lecz co w takim razie z prawami sąsiadów, którzy niekoniecznie chcą mieszkać np. w sąsiedztwie oczyszczalni ścieków, garbarni czy ubojni drobiu? Przepisy prawa budowlanego przewidują co prawda „poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej” (1).
Ustawa nie precyzuje przy tym, jakie to są uzasadnione interesy, odsyłając jednocześnie w przepisach wcześniejszych do praw przysługujących sąsiadom w prawie cywilnym. W prawie budowlanym istnieje procedura administracyjna uzyskania pozwolenia na budowę, która dopuszcza do udziału w niej właścicieli lub posiadaczy sąsiednich nieruchomości. Jako strona w takim postępowaniu mamy prawo sprzeciwiać się udzieleniu pozwolenia na budowę, jeżeli powstający obiekt zagraża naszej działce – i to nie tylko swoim powstaniem, lecz funkcją, jaką budynek ma spełniać.
Chodzi tutaj o takie zagrożenia, które:
– pozbawią nas dostępu do drogi publicznej, zagrażają hałasem czy wibracjami, promieniowaniem – jeżeli w sąsiedztwie ma powstać jakiś zakład produkcyjny.
– podobnie wpływ na zanieczyszczanie środowiska naturalnego w naszym najbliższym otoczeniu może spowodować taki sprzeciw i udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę
– również wszelkie ingerencje w naszą działkę – zbyt bliskie ulokowanie nieruchomości które pozbawia nas dostępu do światła słonecznego, wody, energii elektrycznej jest przyczyną, dla której można wnieść skargę.
Na skutek pozytywnie rozpatrzonej skargi sąd administracyjny (do którego taką skargę wnosimy) wstrzyma wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Skarga uzależniona jest od wpłacenia kaucji na ewentualne roszczenia inwestora, który budowę planował – nie jest to więc mała kwota. Podlega ona zwrotowi jeżeli skarga zostanie rozpatrzona pozytywnie (2).
Co jeżeli nasza reakcja nastąpiła zbyt późno lub nie przypuszczaliśmy, że sąsiedztwo może okazać się aż tak uciążliwe? Wówczas mamy jeszcze kilka roszczeń związanych z oporną naszych praw i wynikających z kodeksu cywilnego. Tzw. przepisy prawa sąsiedzkiego pozwalają na dochodzenie w postępowaniu cywilnym w drodze powództwa o zaprzestania z sąsiedniej nieruchomości immisji (3). Immisje to wszelkie zakłócenia, które uprzykrzają życie sąsiedzkie i pochodzą z sąsiedniej nieruchomości. Taką immisją jest hałas z sąsiedniej dyskoteki, drgania ziemi na skutek wyrobisk w kamieniołomie, czy powstanie w sąsiedztwie tak wysokiego budynku, że ogranicza nam on dostęp światła do naszego domu.
Przepisy prawa cywilnego przewidują również roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli taka budowa mogłaby wyrządzić szkodę posiadaczowi sąsiedniej nieruchomości lub naruszać samo posiadanie (przez pozbawienie np. drogi dojazdu). Takie roszczenie (w drodze wytoczonego powództwa) można wytoczyć przed rozpoczęciem budowy lub w ciągu miesiąca od dnia rozpoczęcia budowy (4). Jest to niewątpliwie utrudnienie i luka w prawie, ponieważ bez zawiadomienia sąsiadów o złożeniu wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę – praktykowane dawniej – faktycznie pozwalało dowiedzieć się, co ma powstać na sąsiedniej działce.
Obecnie decyzja taka może zapaść bez ich świadomości, zaś termin miesiąca od rozpoczęcia robót budowlanych jest terminem śmiesznym, gdyż rozpoczęcie robót przez 1 miesiąc może być tożsamy z budową ogrodzenia wokół działki, a dopiero później budową jakiegoś zakładu, który jest uciążliwy w sąsiedztwie.
Źródła:
1) Art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane
2) Art. 35 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane
3) Art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c.
4) Art. 347 k.c.
Czy w Waszym sąsiedztwie powstaje jakaś uciążliwa inwestycja? Co to jest?
