Wycena działki budowlanej – w jakim celu, kto się tym zajmuje?

Wycena działki najczęściej jest wyceną mającą na celu określenie wartości rynkowej działki. Wartość rynkową ocenia się, gdy działka jest lub może być przedmiotem obrotu – może zostać sprzedana, odziedziczona, wydzierżawiona itp.1 Rzeczoznawca prowadzący wycenę, musi szczegółowo określić czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Najczęściej jest stosowane podejście porównawcze do wyceny nieruchomości, które opiera się na założeniu, że wartość działki odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były już przedmiotem obrotu rynkowego.2 Skorzystanie z tego modelu wyceny jest uzasadnione, gdy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Rzeczoznawca wybiera najbardziej optymalny model wyceny, który uzależniony jest od tego, czemu służy – czy zamawia ją właściciel, który chce sprzedać działkę czy też na polecenie sądu, np. w sprawach o zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego małżonków, dział spadku itp. lub organów podatkowych, które kwestionują wysokość podatku zapłaconego z związku z nabyciem czy sprzedażą działki. Jeżeli nieruchomość ma zostać wniesiona jako wkład niepieniężny do kapitału zakładowego spółki, jej wartość również musi zostać ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna, która posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Dokonana wycena musi być obiektywna – rzeczoznawca majątkowy nie może ulegać sugestiom stron, zainteresowanych wynikiem wyceny. Oprócz wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy może dokonać:
– opracowania czy ekspertyzy rynku nieruchomości (a także doradztwa w zakresie tego rynku)
– opracowania efektywności inwestowania
– opracowania dotyczącego skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych
– ekspertyzy związanej z oznaczaniem odrębnej własności lokali
– opracowania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości
– określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora
– opracowania wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek podlegających przepisom ustawy o rachunkowości3

Rzeczoznawca majątkowy może prowadzić we własnym imieniu działalność gospodarczą (jednoosobowo) lub w ramach spółki osobowej, zajmującej się szacowaniem nieruchomości. Może także być zatrudniony jako pracownik (na podstawie stosunku pracy) lub umowy cywilnoprawnej przez podmiot zajmujący się działalnością gospodarczą w zakresie szacowania nieruchomości.4 Ponadto, rzeczoznawca majątkowy może zostać powołany przez sąd w charakterze biegłego, który na potrzeby określonego postępowania sądowego dokona wyceny nieruchomości.

Aby zyskać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, osoba fizyczna nie może być karana, musi mieć pełną zdolność do czynności prawnych, musi mieć ukończone wyższe studia magisterskie oraz – dodatkowo – studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości. Ponadto, zanim zdobędzie się uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, należy odbyć praktykę zawodową przy wycenie nieruchomości oraz zakończyć z pozytywnym wynikiem postępowania kwalifikacyjne, w tym egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.