Zmiana przeznaczenia gruntu – przepisy, kto wydaje decyzję?

Nie każda działka posiadająca powyższe cechy może jednak zostać zaklasyfikowana jako budowlana.

Działka budowlana, gdyż na taką najczęściej chcemy zmienić przeznaczenie gruntu, musi posiadać pewne elementy, które uzasadniają zmianę jej przeznaczenia. Działka położona pośród lasu bez możliwości dojechania do niej z drogi publicznej nie spełnia warunków, by stać się działką budowlaną. Działka budowlana, jeżeli na takie chcemy zmienić przeznaczenie gruntu, powinna mieć:

– dostęp do drogi publicznej – nie musi to być jednak droga utwardzona, wystarczy, żeby dostęp do drogi publicznej był możliwy przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej przez sąsiednią działkę

– kształt i wielkość działki są odpowiednie dla wybudowania na niej domu – działka ma kształt równomierny, jej powierzchnia nadaje się na budowę domu – nie jest zbyt stroma, nie grozi osuwaniem się gruntu itp.

– istnieje możliwość zapewnienia dla powstałego domu zaopatrzenia go w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników

– istnieje możliwość usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów

– najlepiej, jeżeli w sąsiedztwie działki znajduje się inna zabudowana działka budowlana – wówczas zmiana przeznaczenia gruntu będzie formalnością, przy spełnieniu powyższych wymagań

Zmiana przeznaczenia gruntów dotyczy najczęściej zmiany dotychczasowego przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne (budowlane, rekreacyjne). Oznacza to ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposób użytkowania tych gruntów, związanego z wybudowaniem na nich obiektów wraz z urządzeniami i przewodami przesyłowymi oraz drogą.1

Najczęściej przeznaczenie gruntów jest określone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieco rzadziej jest to decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy wydawana indywidualnie dla konkretnej działki na wniosek właściciela działki – zwłaszcza, gdy gmina nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan jest uchwalany dla każdej gminy. Ustala go Rada gminy w uchwale. Integralną częścią uchwały jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu.2 W wyniku uchwalenia planu miejscowego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Aby zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję określającą warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu pozwalającą na wybudowanie na działce domu, musimy złożyć do Urzędu gminy odpowiedni wniosek.

Zgodnie z odpowiednimi przepisami, „(…) na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.”3 W takim wypadku wystarczy złożyć wniosek w gminie. Ponadto dobrze sprawdzić, czy działka, której przeznaczenie chcemy zmienić, ma możliwość łatwego połączenia z drogą publiczną oraz w okolicy są media (sieci przesyłowe), do których można przyłączyć działkę po jej przekwalifikowaniu. Najlepiej, aby w bezpośrednim sąsiedztwie naszej działki znajdowała się działka już zabudowana domem mieszkalnym.

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie jest rzeczą częstą – najczęściej jest dokonywana raz na kilka lat. Rada gminy podejmuje uchwałę z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Wówczas należy śledzić ogłoszenia w prasie miejscowej lub obwieszczenia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu określające formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.4 Po sporządzeniu projektu, który musi zostać pozostawiony mieszkańcom do wglądu, zostaje wyznaczony termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu. Termin na wnoszenie uwag nie może być krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu. Do projektu nowego planu zagospodarowania przestrzennego można także wnosić skargi, które muszą zostać rozpatrzone w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia ich złożenia.

Najtrudniej zmienić przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze i nieleśne, gdy ziemia na działce uchodzi za urodzajną i dotychczas stanowiła część gospodarstwa rolnego, zaś powierzchnia działki przekracza 0,5 ha. Wówczas gmina nie może podjąć samodzielnie takiej decyzji – dotyczy to gruntów o dużej powierzchni i szczególnie urodzajnych. Jeżeli jednak zgoda wyższych organów nie jest konieczna dla zmiany przeznaczenia gruntów, a także żaden inny przepis nie zakazuje zabudowy danej działki i zagospodarowania jej na cele nierolnicze (i nieleśne), wydanie odmownej decyzji jest mało prawdopodobne.

Niekiedy kolejnym krokiem do zmiany przeznaczenia działki jest wyłączenie działki spod produkcji rolnej czy leśnej. Jest to procedura konieczna w odniesieniu do niektórych działek i dotyczy gruntów, których przeznaczenie (czy to w planie miejscowym, czy w decyzji) zostało zmienione i obecnie pozwala na zabudowę na tym obszarze. Uzyskanie zgody, w formie decyzji, na wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy gruntów leśnych, użytków rolnych, zwłaszcza „(…) użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne”.5

Decyzja określa obowiązki związane z wyłączeniem, w tym opłaty związane z wyłączeniem gruntu – są to opłaty roczne, zaś w przypadku gruntów leśnych jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu.

Decyzję w tej sprawie wydaje starosta (w odniesieniu do gruntów rolnych), dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych (dotyczy terenów leśnych).

Czy zmienialiście kiedyś przeznaczenie gruntu? Co sprawiło Wam najwięcej problemów? Czekamy na opinie!

1. Art. 14 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z późniejszymi zmianami
2. Art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z późniejszymi zmianami
3. Art. 6 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych z późniejszymi zmianami
4. Art. 17 ust. 1 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z późniejszymi zmianami
5. Art. 11 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.