Ten typ umowy został uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego. Umowa dożywocia może dotyczyć każdej nieruchomości i polega na przeniesieniu jej własności przez dotychczasowego właściciela na nowego „nabywcę”. W zamian za otrzymanie (nabycie) nieruchomości nowy właściciel ma obowiązek zapewnić dotychczasowemu właścicielowi lub osobie mu bliskiej (wskazanej w umowie) dożywotnie utrzymanie (1). Za osobę bliską uznaje się nie tylko krewnych czy powinowatych, lecz także osoby, z którymi zbywca nieruchomości pozostaje w zażyłej, osobistej relacji – np. konkubinat. Umowa zawarta przed notariuszem powinna określać szczegółowo na czym dokładnie ma polegać „dożywotnie utrzymanie” dotychczasowego właściciela. Warto wcześniej zastanowić się, jaką treść powinna mieć taka umowa dożywocia i jakich konkretnie świadczeń oczekujemy od nowego właściciela nieruchomości.
Przykładowo, umowa dożywocia może wskazywać następujące świadczenia należące się dożywotnikowi (osobie przenoszącej własność nieruchomości za dożywotnie utrzymanie):
– użytkowanie części nieruchomości przez dożywotnika (ograniczone do części nieruchomości)
– służebność osobista (służebność mieszkania)
– renta o określonej wysokości mająca zapewnić dożywotnikowi utrzymanie
Jeżeli świadczenia nie zostaną w umowie sprecyzowane, do obowiązków osoby nabywającej własność nieruchomości za zobowiązanie dożywotniego utrzymania należą:
– przyjęcie dożywotnika pod swój dach ( jako domownika)
– dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania oraz światła i opału
– zapewnienie mu opieki (pomocy i pielęgnowania w chorobie)
– zapewnienie pokrycia kosztów pogrzebu zgodnie z obowiązującymi zwyczajami miejscowymi
photoxpress.com
Umowa dożywocia jest umową o charakterze osobistym i nie można jej sprzedać czy odziedziczyć. Może zostać ujawniona w księdze wieczystej, podobnie jak ograniczone prawa rzeczowe (2). Osoba, która otrzymała w wyniku umowy dożywocia nieruchomość może ją rzecz jasna sprzedać, jednak w tym wypadku kupujący nabędzie nieruchomość obciążoną prawem dożywocia – będzie on musiał zapewnić określone świadczenia dożywotnikowi. Może to być sytuacja trudna dla stron, gdyż umowa dożywocia najczęściej jest umową zawierana pomiędzy osobami bliskimi i w wielu wypadkach powinna polegać na osobistej trosce o zdrowie i utrzymanie dożywotnika. W takich szczególnych wypadkach kodeks cywilny przewiduje możliwość zmiany umowy dożywocia lub całkowite jej rozwiązanie.
Zmiana umowy dożywocia (np. z świadczeń polegających na osobistych staraniach czy trosce na przyznanie renty w wysokości odpowiadającej tym świadczeniom) może być efektem konfliktów pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą (nowym właścicielem) nieruchomości. Taki konflikt może oznaczać, że strony umowy nie powinny pozostawać w tak bliskiej styczności i należy przychylić się do żądania jednej z nich na zmianę umowy dożywocia. Sąd zmieniając taką umowę bierze pod uwagę wszelkie osobiste relacje między stronami oraz ich ekonomiczną sytuację.
Uwaga!
Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak umowa zbycia (sprzedaży) nieruchomości. Jako dochód zawarcie umowy dożywocia będzie traktowane, gdy dożywotnik przed przekazaniem nieruchomości był jej właścicielem krócej niż 5 lat. Problem jest ustalenie ceny umowy dożywocia i ceny, za jaką zostało „zbyte mieszkanie” – zdaniem organów podatkowych powinna to być wartość rynkowa nieruchomości i taką podstawę opodatkowania powinniśmy przyjąć przy zbyciu nieruchomości. Jest to kłopotliwe, zwłaszcza dla osób, które w ostatnich latach wreszcie wykupiły mieszkania – przekształcając je ze spółdzielczych lokatorskich na np. spółdzielcze własnościowe. Data tego przekształcenia jest datą nabycia przez nich własności nieruchomości, zatem aby uniknąć podatku dochodowego (PIT) z zawarciem umowy dożywocia będą musiały czekać około 6 lat.
Źródła:
1) Art. 908 § 1 i § 3 k.c.
2) Art. 910 § 1 k.c.
W jakim celu szukacie informacji o umowie dożywocia? Myślicie o sporządzeniu takiej?
