Status działki (jej charakter) jest przedstawiony w planie zagospodarowania przestrzennego tworzonym dla każdej działki położonej na terenie gminy. Ceny gruntów rolnych są dużo niższe niż działek zakwalifikowanych już jako budowlane, dlatego też niektórzy nabywcy decydują się na ich zakup.
Kupując działkę rolną w celu wybudowania na niej domu musimy liczyć się z tym, że nie zawsze będzie to możliwie i czeka nas kilka formalności do spełnienia, zaś sama procedura może trwać nawet kilka lat. Warto przemyśleć swoją decyzje, zwłaszcza, gdy zależy nam na czasie. Wynika to z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W sytuacji, gdy dana gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego określenie warunków zabudowy następuje przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczące określonej działki.
Plan zagospodarowania przestrzennego wpływa istotnie na sposób wykonywania prawa własności – ograniczając sposób korzystania z działki wyłącznie do sposobu przewidzianego w planie lub decyzji. Oznacza to, że wybudowanie domu na działce leśnej lub rolnej jest nie tylko niemożliwe (ze względu na niemożliwość uzyskania pozwolenia na taką budowę), co nielegalne – jest to samowola budowlana, którą bez zmiany planu nie można nawet zalegalizować. Co jednak zrobić, gdy rzeczywiście nabyliśmy działkę rolną i chcielibyśmy wybudować na niej dom. Procedura odrolnienia lub odleśnienia gruntów ma charakter dwuetapowy:
I Zmiana przeznaczenia naszej działki (przekwalifikowanie gruntu)
Najpierw musimy zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję określającą warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu pozwalającą na wybudowanie na działce domu. Zgodnie z odpowiednimi przepisami, „na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.” [1] W takim przypadku wystarczy złożenie wniosku w gminie.
Ponadto dobrze jest kupując działkę sprawdzić, czy ma ona możliwość łatwego połączenia z drogą publiczną oraz w okolicy są media (sieci przesyłowe) do których można przyłączyć działkę po przekwalifikowaniu. Najlepiej aby w bezpośrednim sąsiedztwie naszej działki znajdowała się działka już zabudowana domem mieszkalnym – wówczas jej przekwalifikowanie będzie czystą formalnością.
Najtrudniej jest odrolnić ziemie, które są uznane za urodzajne i dotychczas stanowiły część gospodarstwa rolnego zaś ich powierzchnia przekracza 0,5 ha. Wówczas gmina nie może podjąć samodzielnie takiej decyzji. Jeżeli jednak zgoda wyższych organów nie jest konieczna dla zmiany przeznaczenia gruntów, a także żaden inny przepis nie zakazuje zabudowy danej działki i zagospodarowania jej na cele nierolnicze (i nieleśne), wydanie odmownej decyzji jest niedopuszczalne.
W przypadku, gdy gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego, wystarczy zgłosić sprzeciw co do projektu zmian lub złożyć odpowiedni wniosek do urzędu gminy, w którym wnosimy o zmianę przeznaczenia określonej działki. Plan zagospodarowania przestrzennego jest zmieniany co kilka lat i ma charakter uchwały rady właściwej gminy.
II Wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej i leśnej
Wyłączenie działki spod produkcji rolnej czy leśnej jest konieczne w odniesieniu do niektórych działek i dotyczy gruntów, których przeznaczenie (czy to w planie miejscowym czy w decyzji) zostało zmienione i pozwala na zabudowę na tym obszarze. Uzyskanie zgody, w formie decyzji, na wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy gruntów leśnych, użytków rolnych dotyczy zwłaszcza „użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne”. [2]
Decyzja określa obowiązki związane z wyłączeniem, w tym opłaty związane z wyłączeniem gruntu – są to opłaty roczne, zaś w przypadku gruntów leśnych – jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta (w odniesieniu do gruntów rolnych), dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych (dotyczy terenów leśnych).
Powyższe formalności muszą zostać załatwione zanim wystąpimy o wydanie decyzji pozwalającej na budowę.
Źródła:
[1] Art. 6 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
[2] Art. 11 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Czy informacje zawarte w artykule okazały się pomocne? Zapraszam do komentowania.
Ponadto, proszę zwrócić uwagę, że autorka posługuje się celowo stwierdzeniami „w odniesieniu do niektórych działek” – co oznacza, że nie jest to każdorazowo przyjmowana procedura:) a to z kolei oznacza, że istnieją inne sposoby… cóż – tak wygląda po prostu administracja…
Witam,bardzo proszę o pomoc.Działka któeą chciałabym nabyć w mpz widnieje jako rolna.W pobliżu są media generalni w gminie widzą ją jako budowlaną lecz dopiero w przyszłości.Za jakieś 5 lat.Bardzo mi na niej zależy.Jestem rolnikiem,mam 10 ha ziemi a własnego kąta nie.W mpz zabudowa zagrodowa to budowle całej wsi lecz ja na tej działce nie mogę wznieść takiej zabudowy.Jakie mam możliwości aby tak długo nie czekać.Czy nowe prawo budowlane w 2013 rozwiąże mój problem?.Proszę o pomoc.