1. Poszukiwania – samodzielnie czy z pomocą pośrednika (doradcy)?
Nad zatrudnieniem pośrednika warto się zastanowić, jeżeli jest to nasza pierwsza tak poważna inwestycja. Przy zakupie mieszkania samo znalezienie odpowiedniego lokalu jest trudne, nie wspominając już o negocjacjach, ocenie stanu mieszkania czy fachowym doradztwie w zakresie dodatkowych formalności związanych z zakupem. Dobrze wybrany pośrednik to taki, który posiada odpowiednią licencję (należy sprawdzić numer licencji oraz świadectwo jej nadania) a także jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnoprawnej.
Ponadto nie należy płacić pośrednikowi zaraz po wizycie w biurze pośrednictwa – zlecenie, gdyż taki charakter mają usługi pośrednika, jest płatne po jego wykonaniu. Oprócz tego należy sprawdzić, czy klientem naszego pośrednika nie jest osoba sprzedająca mieszkanie – pośrednik może wówczas nie być obiektywny. Przede wszystkim należy szukać takiej osoby, która posłuży nam fachowym doradztwem, pomoże sprawdzić stan prawny nieruchomości, zredaguje umowę przedwstępną, oceni stan techniczny mieszkania oraz pomoże w załatwieniu formalności kredytowych.
2. Forma własności mieszkania
Nie każde mieszkanie musi posiadać taką samą formę własności. W polskim prawie może to być prawo odrębnej własności lub spółdzielcze prawo własnościowe mieszkania. Wszystkie te formy własności pozwalają na zbycie mieszkania, w przeciwieństwie do np. spółdzielczego prawa lokatorskiego lub prawa do mieszkania komunalnego.
Spółdzielcze prawo własnościowe jest ograniczonym prawem rzeczowym, lecz obecnie nabywając takie prawo nie musimy starać się o członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej – jednakże warto to uczynić, gdyż spółdzielnia decyduje np. o remontach przeprowadzanych w obrębie budynków i zagospodarowaniem terenu wokół niego. Nabycie prawa hipotecznego własnościowego do mieszkania oznacza, że stajemy się w istocie właścicielami odpowiedniej części całego budynku oraz nieruchomości, na której został on posadowiony. Zarządem budynkiem w zakresie podejmowanych prac remontowych, czynności porządkowych itp., zajmuje się wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą wszyscy właściciele mieszkań znajdujących się w budynku.
3. Status prawny wybranego lokalu
Należy zapoznać się z dokumentacją dotyczącą własności mieszkania, zwłaszcza zaś z księgą wieczystą i dokumentami potwierdzającymi, że sprzedający jest właścicielem mieszkania lub posiada szczególne pełnomocnictwo upoważniające go do sprzedaży w imieniu właściciela. Taki dokument musi być w formie aktu notarialnego, który należy dokładnie przejrzeć. Pełnomocnictwo najczęściej dotyczy sytuacji, gdy właściciel mieszkania wyjechał na stałe za granicę lub mieszkanie należy do osoby starszej i rodzina w jej imieniu chce je spieniężyć. Pełnomocnictwo jest w tym wypadku bardzo ważne – powinno być sporządzone notarialnie a także upoważniać do załatwienia wszelkich formalności związanych ze sprzedażą mieszkania, nie tylko dotyczące zawarcia umowy sprzedaży.
Odpis z księgi wieczystej może odebrać z sądu właściciel lub osoba przez niego upoważniona. Co prawda ze względu na zasadę jawności ksiąg wieczystych, mamy do niej wgląd – np. przez Internet, lecz odpis i tak musi zostać okazany notariuszowi podczas sporządzania umowy. Z treści odpisu można dowiedzieć się czy mieszkanie nie jest obciążone prawem na rzecz osób trzecich – czy nie ma służebności mieszkania, kredytu hipotecznego, prawa pierwokupu. Jeżeli mamy wątpliwości w związku z treścią księgi wieczystej – należy zwrócić się o poradę prawną.
Może się tak zdarzyć, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie będzie miało założonej księgi wieczystej. Wówczas informacji należy zasięgnąć we właściwej spółdzielni, która jest właścicielem i zarządcą całego budynku.
Sprzedający mieszkania powinien na nasze żądanie przedstawić wydane przez spółdzielnię zaświadczenia, dotyczące następujących faktów:
– czy sprzedający jest właścicielem mieszkania;
– czy mieszkanie nie jest w spółdzielni zadłużone;
– oraz – ile osób jest w nim zameldowanych (warto sprawdzić to w biurze meldunkowym).
Informacje te są istotne, gdyż kupując zadłużone mieszkanie – kupujemy także długi, zaś z lokatorami, którzy nie zgadzają się na opuszczenie mieszkania mogą nas czekać mozolne postępowania.
4. Uzgodnienia przed zawarciem umowy
Mogą one dotyczyć zawarcia umowy przedwstępnej, zwłaszcza, gdy mieszkanie, które znaleźliśmy odpowiada nam, lecz musimy jeszcze poczekać na decyzję w sprawie udzielenia kredytu przez bank. Ponadto mogą zdarzyć się inne okoliczności, które uniemożliwiają zawarcie umowy sprzedaży od razu – np. problem uregulowania wszystkich należności przez właściciela mieszkania, zapłacenie podatku od spadku – jeżeli sprzedający mieszkanie odziedziczył itp.
Niekiedy zawarcie umowy przedwstępnej wiąże się z zapłaceniem części kwoty, jako gwarancji dla właściciela mieszkania, że jesteśmy zdecydowani na jego zakup. Wówczas należy określić tę wpłatę w umowie przedwstępnej jako zadatek, nie zaś zaliczkę. Zadatek – w razie nie wywiązania się z umowy przez sprzedającego – wróci do nas w podwójnej wysokości.
Jeżeli bardzo zależy nam na danym mieszkaniu, istnieją zaś wspomniane wyżej przeszkody w zawarciu umowy w najbliższym czasie – wówczas najkorzystniej jest sporządzić umowę przedwstępną notarialnie. Na podstawie tak zawartej umowy można wnieść do sądu powództwo, zaś prawomocne orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli drugiej strony, sprawi – że umowa zostanie zawarta (nawet wbrew woli sprzedającego) w dodatku za cenę określoną w umowie przedwstępnej.
Jeżeli nie istnieją żadne przeszkody – zamiast umowy przedwstępnej można od razu zawrzeć umowę właściwą. Jednakże należy przedtem pamiętać o kilku istotnych formalnościach i uzgodnieniach ze sprzedającym. Najlepiej ustalić od razu termin, w jakim mieszkanie ma zostać opuszczone przez jego dotychczasowych mieszkańców i dopilnować, by jeszcze przed zawarciem umowy mieszkańcy wymeldowali się z mieszkania. Niedopilnowanie tej sprawy nie pozbawia nas własności kupionego mieszkania, lecz uciążliwi lokatorzy, którzy nie chcą go opuścić oznaczają kolejne postępowania – administracyjne lub nawet o eksmisję. Do czasu faktycznego przebywania w mieszkaniu innych osób nie będziemy mogli z niego korzystać.
5. Zawarcie umowy
Sprzedaż mieszkania czy spółdzielczego własnościowego prawa wymaga formy aktu notarialnego. Umowa zawarta w inny sposób będzie nieważna. Treść umowy (poza jej niezbędnymi elementami – ceną, stronami umowy itp.) jest uzgadniana przez osoby ją zawierające, dlatego warto wcześniej przedyskutować i ustalić wspólne stanowisko ze sprzedającym. Ustalenia takie powinny dotyczyć zwłaszcza: terminu opuszczenia mieszkania przez dotychczasowych lokatorów (jeżeli ich wcześniejsze wymeldowanie nie było możliwe), terminu i sposobu zapłaty za mieszkanie – najczęściej dokonywanej już po zawarciu umowy, sposobu wydania mieszkania, listy przedmiotów, które wraz z mieszkaniem nabyliśmy – np. elementy jego wyposażenia itp.
6. Nowi mieszkańcy
Po sfinalizowaniu transakcji u notariusza, należy jeszcze zameldować się w mieszkaniu i zadbać o to, by umowy z dostawcami mediów zostały zmienione i zawarte z nowymi właścicielami. Warto także sprawdzić, czy nasze prawo własności zostało wpisane do ksiąg wieczystych. Ponadto można ubiegać się o członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej – aczkolwiek nie jest to obowiązkowe.
Dopiero po załatwieniu wszelkich tych formalności można cieszyć się nowym mieszkaniem i planować jego urządzenie.
Czy informacje zawarte w artykule okazały się pomocne? Zapraszam do komentowania.
