Jak napisać umowę dzierżawy?

Umowa dzierżawy nie wymaga żadnej specjalnej formy (nie musi być sporządzona przez notariusza), dlatego najczęściej umowę dzierżawy zawiera się na piśmie. Przedmiotem dzierżawy mogą być jedynie rzeczy, które umożliwiają uzyskanie pożytków – mogą to być również prawa o podobnych cechach (prawo do patentu, do wzoru użytkowego).

Najpopularniejszymi przedmiotami dzierżawy są zazwyczaj nieruchomości o różnym charakterze czy przeznaczeniu, umożliwiające czerpanie pożytków z ich dzierżawy:
– nieruchomości rolne
– przedsiębiorstwa
– torfowiska itp.

Sam lokal użytkowy wyposażony w maszyny czy inne urządzenia służące do produkcji czegoś, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego – nie może być przedmiotem dzierżawy, a jedynie najmu (1). Wynika to z faktu, że sam lokal czy maszyny jako takie nie przynoszą dochodu – dochód jest osiągany w wyniku działania przedsiębiorstwa jako pewnej całości.

Jakie elementy warto zawrzeć w umowie dzierżawy? Teoretycznie dla zawarcia ważnej umowy potrzebne dzierżawy jest wskazanie przedmiotu dzierżawy oddanego dzierżawcy do używania i pobierania pożytków, zobowiązania dzierżawcy do płacenia w zamian za to czynszu w określonej wysokości i oznaczenie, na jaki okres czasu umowa została zawarta (czas oznaczony czy nieoznaczony) (2).

Często w umowie dzierżawy umieszcza się ustalenia wynikające z przepisów kodeksu cywilnego i dotyczące:
sposobu dzierżawy – gdyż dzierżawca nie może sam zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody właściciela rzeczy (np. z pola uprawnego na siedzibę przedsiębiorstwa)
obowiązków dzierżawcy – dzierżawca ma obowiązek korzystać ze swoich praw zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu dzierżawy (tzw. „wymagania prawidłowej gospodarki”); obowiązkiem dzierżawcy jest także dokonywanie wszelkich napraw rzeczy, tak aby zachować ją w stanie niepogorszonym (3)
przyczyny wcześniejszego rozwiązania umowy – np. zaniedbanie rzeczy może doprowadzić do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia
ograniczenie dysponowania przedmiotem dzierżawy przez Dzierżawcę – nie można przekazać prawa dzierżawy dalej – tak jak w przypadku najmu nieraz możliwy jest „podnajem” – konieczna jest zgoda właściciela rzeczy

Przykładowa umowa dzierżawy może wyglądać następująco:

Tytuł umowy : Umowa dzierżawy nieruchomości

Zawarta w (miejscowość) dnia (data) między:
1.(imię i nazwisko lub nazwa firmy, dane adresowe, warto podać PESEL lub NIP takiej osoby, czy firmy) zwanym dalej Wydzierżawiającym, oraz
2.(imię i nazwisko, oraz te same dane osobiste – imię i nazwisko/nazwa firmy, siedziba lub adres zamieszkania, PESEL, NIP), zwanym dalej Dzierżawcą.

1)wydzierżawiający zapewnia, że jest właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy, nieruchomość ta ma powierzchnię ………., jest położona w …………………. i nie jest zabudowana. Nieruchomość jest ujawniona w księdze wieczystej ……………………… prowadzonej przez Sąd Rejonowy w ……………………………………
2)wydzierżawiający wydzierżawi dzierżawcy przedmiotową nieruchomość, oznaczoną na mapie ewidencyjnej numerem. Plan działki stanowi załącznik I do umowy.
3)Dzierżawca przyjmuje działkę w dzierżawę i zobowiązuje się prowadzić n niej określoną działalność, polegającą na …………………………………………… Zmiany prowadzonej działalności nie mogą odbyć się bez wcześniejszego uzyskania zgody od Wydzierżawiającego.
4)Dzierżawca może w czasie trwania umowy za zgodą Wydzierżawiającego posadowić na działce nie związany trwale z gruntem obiekt o rozmiarach nie wymagających zezwoleń wynikających z prawa budowlanego. Wyposażenie obiektu posadowionego na działce w media (instalacja elektryczna, wodna i kanalizacyjna) oraz związane z tym koszty pokrywa Dzierżawca.
5)Tytułem czynszu Dzierżawca zobowiązuje się zapłacić Wydzierżawiającemu czynsz dzierżawny w kwocie ………………. zł rocznie. Czynsz płatny jest z dołu do 10 pierwszego miesiąca nowego roku przez cały okres trwania umowy.
6)Dzierżawca nie może bez zgody Właściciela (wydzierżawiającego) poddzierżawić prze nieruchomości będącej przedmiotem tej umowy.
7)Umowa dzierżawy zostaje zawarta między stronami na okres ……………………………………………………………………………………..
8)Umowa może zostać rozwiązana wcześniej, za wypowiedzeniem wynoszącym ……………………Wydzierżawiającego, jeżeli Dzierżawca przez 2 kolejne okresy będzie zalegać z zapłatą należności określoną w punkcie 5 umowy. Oprócz tego umowa zostanie rozwiązana bez wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca łamiąc postanowienia umowy:
a)postawi lub wybuduje na nieruchomości obiekt inny niż określony w pkt 4 umowy
b)będzie prowadził działalność niezgodną z postanowieniem zawartym pkt. 3 umowy
c)dokona poddzierżawy nieruchomości bez zgody Wydzierżawiającego osobie trzeciej
9)Wszystkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
10)Spory wynikłe ze stosowania niniejszej umowy stronny poddają rozstrzygnięciu przez sąd właściwy dla miejsca zawarcia umowy.
11)W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego

Umowę sporządza się w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze
stron.
………………………………………… …………………………………..
(Wydzierżawiający) (Dzierżawca)

Źródła:
1) Orzeczenie NSA z 23 września 1992 r.
2) Art. 693 k.c.
3)Art. 697 k.c.