W przypadku odstępstw od projektu budowlanego można przewidzieć kilka sytuacji, jakie będą miały miejsce oraz procedur związanych z ich zatwierdzeniem. Wykrycie zmian w projekcie na etapie zakończenia budowy z reguły jest najmniej korzystne dla inwestora, jeżeli ich nie zauważył lub zbagatelizował. Wówczas – jeżeli są to zmiany istotne – inwestor będzie zmuszony zalegalizować każdą ze zmian – co rzecz jasna rodzi dodatkowe, niemałe koszty. Możliwa jest zmiana w projekcie na etapie budowy – wówczas należy zamówić u projektanta naniesienie odpowiednich zmian na projekt i zgłoszenie się do starostwa powiatowego w celu uzyskania decyzji w sprawie zmiany pozwolenia na budowę. Procedura dokonywania zmian przebiega identycznie jak samo udzielenie pozwolenia na budowę. Powyższe sytuacje dotyczą jednakże zmian istotnych. W przypadku zatwierdzenia zmian i uzyskania pozwolenia na użytkowanie – można zamieszkać w budynku. Z kolei niektóre ze zmian nieistotnych nie podlegają nawet zgłaszaniu, zwłaszcza, że w tym zakresie dopuszczalne jest odstąpienie w sposób nieistotny od projektu do 5%.
Zgodnie z treścią art. 36a. ust. 1. Ustawy Prawo budowlane – istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Niestety, nie ma w ustawie żadnej definicji dotyczącej tego – w którym momencie zmianę należy uznać za istotną.
Wskazówkę – jedyną zresztą – można znaleźć w art. 36 a ust. 5 pkt. 1-7 Ustawy Prawo budowlane, według którego nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu – posadowienia budynku, drogi odjazdowej, odległości od granic działki itp.;
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji – zatem poszerzenie długości budynku będzie już zmianą istotną tak jak dobudowanie kolejnego pietra, które nie zostało ujęte w projekcie budowlanym;
3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne – zwłaszcza zaś w budynkach użyteczność publicznej, w domach jednorodzinnych nieczęsto zdarza się taki wymóg;
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – np. w miejscu tarasu dobudujemy garaż, czy też z powierzchni przeznaczonej na piwnicę – stworzymy garaż – jeżeli takiego rozplanowania pomieszczeń i przeznaczenia nie wskazano w projekcie;
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu- dotyczy np. zmiany kształtu dachu w trakcie budowy z dwuspadowego na 4-spadowy;
6. zmianę można ponadto uznać za istotną zawsze, gdy wymaga od inwestora uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi – zwłaszcza w zakresie ochrony przyrody, oceny oddziaływania na środowisko czy np. związanej z ochroną zabytków.
Powyższe zmiany należy uznać za zmiany na tyle istotne, że ich wprowadzenie wbrew treści pozwolenia na budowę wymusza dokonanie zmiany treści tej decyzji oraz może doprowadzić do wydania nakazu rozbiórki obiektu. Analizując powyższe przykłady, można wskazać, że zmianami nieistotnymi będą:
1. zmiany rodzaju materiału, z którego będzie wykonany np. dach czy ściany – o ile nie prowadzi to do zmiany konstrukcji oraz wielkości obiektu;
2. zmiany w przebiegu domowych instalacji: czy to energetycznej, wodociągowej, grzewczej, czy nawet miejsca usytuowania kotła c.o.;
3. przeznaczenia pomieszczeń polegając na zmianach takich, że w miejscu pokoju ma powstać łazienka, a w pomieszczeniu gospodarczym – gabinet;
4. zmiany dotyczące liczby okien, rodzaju otworów okiennych (zmiany ich kształtu), liczby i rodzaju drzwi;
5. rodzaju elewacji domu – jego wykończenie orazmateriały użyte do tego celu;
6. zmiany kąta nachylenia dachu jeżeli są one zgodne z wymaganiami planu zagospodarowania przestrzennego lub też decyzji o warunkach zabudowy.
W przypadkach zmian nieistotnych nie są konieczne dodatkowe formalności. Jednakże w każdym przypadku, gdy inwestor wprowadza zmiany istotne – powinien wstrzymać budowę, złożyć do starostwa wniosek o zmianę pozwolenia na budowę i po jej wydaniu – kontynuować prace. Jeżeli w trakcie trwania budowy zostanie przeprowadzona kontrola przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego i zostaną stwierdzone istotne odstępstwa od projektu – powiatowy inspektor nie tylko wstrzyma postanowieniem wykonywanie prac na budowie, lecz przekaże protokół kontroli do starosty, który z kolei może wówczas uchylić pozwolenie na budowę. Postanowienie o wstrzymaniu robót jest ważne przez okres 2 miesiącu – w tym czasie inwestor musi wprowadzić zmiany do projektu oraz zgłosić się z nim do starostwa oraz inspektora nadzoru. Ponadto inspektor może wskazać inne czynności, jakie w tym czasie powinien dopełnić inwestor. Po dopełnieniu formalności – możliwe będzie wznowienie prac na budowie.
W sytuacji, gdy inwestor nie wykona poleceń inspektora nadzoru – ten ma prawo wydać decyzję nakazującą rozbiórkę budynku oraz zakazującą prowadzenia dalszych robót. Na takie postanowienie służy zażalenie w terminie 7 dni, jakie należy złożyć do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego – gdyż, jak wskazano powyżej, kryteria dotyczące tego, czy zmianę należy uznać za istotną czy też nieistotna – są niejasne.
Niekiedy fakt dokonania zmian zostanie zauważony dopiero po zakończeniu budowy, podczas kontroli inspektora nadzoru. Gdy np. z dokumentacji (składanej przy zakończeniu budowy) wynika, że inwestor wybudował przedmiotowy budynek z istotnymi odstępstwami od projektu technicznego oraz warunków udzielonego pozwolenia na budowę. W związku z tym organ nadzoru budowlanego, działając na podstawie art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn.: Dz. U. 2010 r. Nr 243 poz. 1623), zgłasza sprzeciw w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego. Wówczas (na takim etapie) uznanie dokonanych zmian za istotne – wymusza na inwestorze zamówienie u architekta projektu budowlanego z uwzględnieniem zmian oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie domu. [1] Podczas kontroli, jaka odbywa się w przypadku procedury udzielania pozwolenia na użytkowanie – odkrycie przez inspektora nadzoru kolejnych zmian – spowoduje nałożenie na inwestora kar finansowych za każde istotne odstępstwo od projektu.
Czy dokonywaliście jakiś zmian w projekcie budowlanym?
Źródła:
[1] Art. 55 pkt. 2 Prawo budowlane
