Umowę podnajmu regulują przepisy kodeksu cywilnego o najmie (art. 659 i nast. K.c.), a w przypadku lokali mieszkalnych również ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa podnajmu nie zawsze może zostać zawarta. Zgodnie z art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego, najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia (podnajemca) są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Ponadto, w treści umowy podnajmu należy zawrzeć zbliżone postanowienia do tych, jakie Strony wskazały w umowie najmu. Po upływie okresu trwania najmu rzecz oddana do używania ma być wynajmującemu zwrócona. Należy zwłaszcza wyraźnie określić okres używania rzeczy podnajmowanej, zakres używania rzeczy (lokalu) zgodnie z jego gospodarczym przeznaczeniem, zasady ponoszenia niezbędnych nakładów oraz napraw. Ponadto, w chwili zawarcia umowy najmu czy podnajmu rzecz (lokal) powinna zostać wydana w faktyczne władanie najemcy (podnajemcy).
Zawarcie umowy podnajmu wbrew zakazowi umownemu – może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym przez najemcę – po uprzednim wystosowaniu upomnienia, które okazało się bezskuteczne.
