W przypadku zwykłej umowy pisemnej, w sytuacji, gdy jedna ze stron postanowi nie wywiązywać się z jej postanowień, druga strona może co najwyżej dochodzić odszkodowania na podstawie zaistnienia ujemnego interesu umownego. Oznacza to że poszkodowany będzie mógł dochodzić zwrotu kosztów poniesionych w związku z działaniami podejmowanymi w oparciu o przeświadczenie, że zostanie sprzedane/kupione mieszkanie.
Przykładowo mogą to być wydatki poniesione na wynajęcie mieszkania, po sprzedaniu swojego lokum i w oczekiwaniu na wyprowadzenie się właściciela kupowanej nieruchomości. Oczywiście w takiej sytuacji jest również zwracana kupcowi zaliczka. Jeśli zaś umowa przewidywała formę zadatku, a nie zaliczki, jest on wypłacany stronie pokrzywdzonej (w przypadku wycofania się kupca przepada całość zadatku na rzecz sprzedawcy, w przypadku wycofania się sprzedawcy musi on oddać kupcowi wpłacony przez niego zadatek + kwotę mu równą ze swojej kieszeni).
Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego daje podstawy do dochodzenia przed sądem urzeczywistnienia podpisania umowy przyrzeczonej na mocy wyroku sądu. W praktyce oznacza to, że wyrok sądu jest jednaki z aktem woli stron o zawarciu umowy przyrzeczonej, co uniemożliwia wycofanie się którejkolwiek ze stron. Szczególne znaczenie ma zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego z deweloperem, gdyż daje ona prawo do obciążenia księgi wieczystej roszczeniem kupca o przeniesienie prawa własności wybudowanego mieszkania.
Taka forma umowy nie daje co prawda gwarancji zwrotu poniesionych kosztów w przypadku upadłości dewelopera, daje jednak podstawy do roszczenia zwrotu poniesionych nakładów z majątku uzyskanego przez syndyka ze sprzedaży obciążonej nieruchomości (tego prawa nie posiada osoba która podpisała zwykłą umowę w formie pisemnej). Od końca kwietnia tego roku wchodzi w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która nakłada obowiązek podpisywania przez dewelopera i jego klienta umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co rozwiązując jeden problem, przyczynia się do powstania innego.
Mianowicie podpisanie umowy w formie aktu notarialnego ma silniejsze prawne działanie wobec obu stron, gdyby więc osoba kupująca mieszkanie chciała się wycofać z podpisania umowy przyrzeczonej (np. ze względu na niemożność otrzymania kredytu, który przyznawany jest dopiero po złożeniu umowy przedwstępnej w banku), zostawia on dewelopera z księgą wieczystą z wpisem o przeniesieniu własności po zakończeniu budowy. Jednak ten błąd najprawdopodobniej zostanie naprawiony przed wejściem przepisów w życie.
Niezależnie od wybranej formy umowy przedwstępnej należy pamiętać, by zawrzeć w niej pewne niezbędne elementy. Określenie stron umowy (należy przed jej podpisaniem sprawdzić czy strona z którą podpisujemy umowę jest w rzeczywistości właścicielem mieszkania wpisanym do księgi wieczystej nieruchomości) z dokładnymi danymi osoby sprzedającej, bądź dewelopera wraz z potwierdzeniem posiadanych przez niego uprawnień i pozwoleń. Umowa powinna również zawierać określenie przedmiotu umowy i jego ceny, czyli opis mieszkania, jego parametrów takich jak metraż (w przypadku lokalu jeszcze niewybudowanego należy ustalić jakie odstępstwo od ustalonego metrażu jest dopuszczalne i jakie ma ewentualnie reperkusje finansowe dla stron), lokalizację, układ lokalu. Ważne jest również wyszczególnienie daty podpisania umowy przyrzeczonej i form finansowego zabezpieczenia umowy (zadatku lub zaliczki).
Przy wyborze formy umowy przedwstępnej należy się zastanowić, na ile jest się pewnym, że jest to właśnie wymarzone mieszkanie/satysfakcjonująca cena. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości czy to u kupca nie mającego pewności czy dostanie kredyt, czy też u sprzedającego nadal szukającego wyższej gratyfikacji pieniężnej za lokal, lepsze będzie podpisanie zwykłej umowy pisemnej. W sytuacji zaś absolutnego zdecydowania na zawarcie transakcji większą gwarancją zawarcia umowy finalnej będzie umowa w formie aktu notarialnego.
Podpisywaliście umowę przedwstępną? Na jakich warunkach?
