Nawet w przypadku budowy domu jednorodzinnego musimy liczyć się z tym, że właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (w sąsiedztwie), jako strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę mogą złożyć sprzeciw, jeżeli stwierdzą, że nasza budowa naruszy prawo do korzystania z ich własności – przez hałas, szkodliwie immisje, pozbawienie światła czy wody… Ale po kolei.
1. Najpierw musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu (dotyczy miejscowości, gdzie rada gminy nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub wypis z takiego planu, jeżeli obowiązuje on na terenie gminy, gdzie posiadamy działkę budowlaną.
Procedura zależy rzecz jasna od przepisów i zwyczajów obowiązujących w danej gminie – dlatego też lepiej zasięgnąć na ten temat informacji wcześniej, zanim udamy się po taki dokument. Zanim udamy się do urzędu zalecam skontaktować się z geodetą, u którego musimy zamówić wykonanie mapy naszej działki do celów projektowych w skali 1:500 (lub 1: 1000). Taka mapka otrzymana od geodety powinna zawierać:
– wrysowany kontur planowanej inwestycji (domu);
– zaznaczone innym kolorem granice naszej działki (tak aby budynek był posadowiony w odległości 3 m od granicy działki ścianą pozbawioną okien, zaś 4 m od granicy działki – ścianą z oknami);
Ponadto należy zapytać w Urzędzie Gminy o procedury dotyczące ewentualnego przesunięcia linii tarasu czy wybudowania ogrodzenia z bramą i pojemnikami na odpady komunalne przy granicy z działką. Możliwe, że konieczne będzie uzyskanie zgody sąsiadów.
Następnie musimy wypełnić właściwy wniosek o wydanie decyzji lub wypisu (gotowy formularz można dostać zawsze w urzędzie) i uiścić opłatę skarbową za wydanie takiego odpisu. Do wniosku należy dołączyć kopię mapki uzyskanej od geodety.
2. Po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy o zagospodarowania terenu lub wypisu z miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego należy wypełnić wskazane tam warunki.
Jest to kwestia indywidualna i zależy od wymagań lokalnego prawa oraz położenia nieruchomości, na której chcemy wybudować dom. Przykładowo mogą to być: zapewnienie o doprowadzeniu do naszej działki prądu przez elektrownię, wody i kanalizacji, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z użytkowania na cele rolnicze, czy opinii konserwatora zabytków.
Należy także sprawdzić, czy zakupiony przez nas w biurze architektonicznym projekt budowlany nie powinien przejść procedury adaptacji – dostosowania do warunków panujących na działce oraz rozszerzeniu o projekt zagospodarowania terenu wokół budynku na działce – naniesienia projektu przyłączy, słupów elektrycznych, projekt szamba czy wjazdu na działkę. Taki projekt adaptacyjny uwzględnia także nachylenie terenu działki, które mogło być nie brane pod uwagę w momencie wyboru projektu domu.
3. Ostatnim krokiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę od starosty powiatu na obszarze którego chcemy wybudować dom
Wniosek o pozwolenie na budowę składamy do Starostwa Powiatowego na urzędowym formularzu, który można pobrać ze strony Internetowej starostwa.
Sam wniosek jest bardzo prosty do uzupełniania. Najważniejsze są jednak dokumenty, które należy do wniosku dołączyć, mianowicie:
1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (w zależności od rodzaju inwestycji czy niestandardowego projektu domu, np. w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – składanym pod groźbą odpowiedzialności karnej, jeżeli okaże się nieprawdziwe;
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ewentualnie wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskany wcześniej);
4) w przypadku obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej (starostą) projektowanych rozwiązań w zakresie np. linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych – ostatnie dokumenty nie są konieczne w większości przypadków planowania budowy domu;
5) dowód uiszczenia opłaty do wniosku [1].
Projekt budowlany, dołączony do wniosku, powinien zawierać:
– projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni;
– projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe;
– można wymagać dołączenia oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych;
– oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną [2].
Rozpoczęcie robót na działce poprzedzić należy zawiadomieniem urzędu starostwa powiatowego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o rozpoczęciu budowy. Składamy je w terminie co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem prac, dołączając na piśmie oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi). [3] Jest to wymóg formalny, którego nie można pominąć, narzucony ustawą prawo budowlane.
Źródła:
[1] Art. 33 ust. 2 Ustawy Prawo budowlane
[2] Art. 34 ust. 3 Ustawy Prawo budowlane
[3] Art. 42 ust. 4 Ustawy Prawo budowlane
Czy informacje zawarte w tekście okazały się pomocne? Zapraszam do komentowania.
