Jak napisać umowę kupna-sprzedaży?

Definicja umowy sprzedaży znajduje się w przepisach kodeksu cywilnego. Wylicza elementy niezbędne dla dokonania tej czynności prawnej. Według przepisu „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę” (1).

Po co właściwie zawierać umowę sprzedaży na piśmie? Przede wszystkim dla celów dowodowych, gdyż brak takiej formy umowy naraża nas na żmudne wykazywanie, że umowa została faktycznie zawarta. Ustawa dla ważności umowy nie wymaga zachowania formy pisemnej. Jedynie umowa sprzedaży nieruchomości musi być po rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Oprócz elementów koniecznych zawartych w ustawowej definicji bardzo często umowa sprzedaży może zawierać dodatkowe postanowienia, które regulują odpowiedzialność za wady przedmiotu, sposób zapłaty, czy też okres gwarancyjny. W zależności od konkretnej umowy poszczególne punkty nie muszą zostać wymienione. Poniżej w punktach przedstawiam elementy umowy pisemnej sprzedaży, z zaznaczeniem które elementy są obowiązkowe, a które jedynie fakultatywne.

1. Nazwa dokumentu: Umowa sprzedaży (element nieobowiązkowy, umowę sprzedaży tworzy treść umowy, a nie jej nazwa. Dlatego zaniżona drastycznie cena będzie traktowana przez sądy jako pozorna umowa sprzedaży kryjąca umowę właściwą darowizny).
2. Data zawarcia umowy i strony zawierające umowę (element obowiązkowy to określenia pomiędzy kim umowa została zawarta). Można to zapisać następująco:
Zawarta w dniu ………………………. pomiędzy (nazwa firmy, imię nazwisko osoby fizycznej)…… z siedzibą w ……………………….. przy ul. ……………………………..
reprezentowanym przez (osoba delegowana do zawarcia umowy na podstawie pełnomocnictwa), zwanym dalej Kupującym,
a (nazwa firmy, imię nazwisko osoby fizycznej)……. z siedzibą w ………………………… przy ul. ………………….. reprezentowanym przez ……………………………, zwanym dalej Sprzedawcą.
3. Określenie jakich przedmiotów umowa dotyczy (element obowiązkowy), jeżeli jest to jedna rzecz należy określić jej właściwości. W przypadku samochodu warto podać numery nadwozia, przebieg, datę produkcji, wersję silnika, numer dowodu rejestracyjnego.
Można wymienić w umowie więcej rzeczy, które są przedmiotem umowy.
4. Oświadczenie sprzedawcy, że rzecz stanowi jego własność i nie jest obciążona prawami osób trzecich.
5. Kiedy rzecz zostanie wydana kupującemu (element obowiązkowy). Można określić dzień wydania jako dzień zawarcia umowy lub też wskazać inny termin. Warto przy tym zaznaczyć, ze podpisując niniejszą umowę, kupujący kwituje odbiór rzeczy. Jeżeli to sprzedawca jest zobowiązany do dostarczenia rzeczy kupującemu we wskazanym czasie i miejscu, należy określić, kto ponosi koszty dostawy (transportu).
5. Cena rzeczy i sposób zapłaty (element obowiązkowy). Kwotę można podać w sposób dowolny, lecz najlepszą forma jest słowne jej opisanie. Należy również ustalić dokładny termin zapłaty ceny za sprzedawaną rzecz, jeżeli została ona wcześniej wydana. Można żądać wpłacenia zaliczki, zaś reszta kwoty będzie wymagalna po dostarczeniu rzeczy – nie są to elementy konieczne.
6. Można zaznaczyć, że Sprzedawca udzieli Kupującemu wszelkich niezbędnych informacji, oraz wyda wszelkie niezbędne dokumenty konieczne do prawidłowego korzystania z rzeczy. Np. dowód rejestracyjny i kartę pojazdu, książkę serwisową.
7. Z umowy może wynikać uprawnienie Kupującego do zbadania rzeczy w określonym terminie. Warto wówczas zaznaczyć, że w przypadku wykrycia wady rzeczy, Kupujący może złożyć Sprzedającemu reklamację w terminie 14 dni od dnia zbadania rzeczy. (jest to tzw. uprawnienie z tytułu rękojmi, przysługujące niezależnie od postanowienia zawartego w umowie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego). Sprzedawca może w umowie udzielić Kupującemu gwarancji, której warunki mogą zostać dołączone do niniejszej umowy.
8. Można zastrzec, że wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej. Zastrzeżenie to wiąże strony umowy.
9. Odesłanie do właściwych przepisów regulujących umowę sprzedaży, w tym wypadku w sprawach nie uregulowanych w niniejszej umowie, stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego.
10. Zaznaczyć w ilu egzemplarzach umowa została sporządzona i czy te egzemplarze są jednobrzmiące. (element nieobowiązkowy)
11. Podpisy stron (ważne, gdyż tylko umowa podpisana oznacza, że oświadczenie woli o zwarciu umowy zostało złożone).
12.Warto również dodać klauzulę potwierdzającą odbiór zaliczki czy całej sumy oraz odbiór osobisty rzeczy sprzedawanej. Klauzule to można dodatkowo po raz drugi podpisać.

Źródła:
1) Art. 535 k.c.