Jak założyć księgę wieczystą?

Założenie księgi wieczystej służy ochronie praw właściciela (nabywcy) nieruchomości. Wniosek o założenie księgi wieczystej składany jest do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości. „Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi” (1). Według ustawy „księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości” (2). Księgi wieczyste zakłada się zwłaszcza w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada jeszcze założonej księgi wieczystej. W praktyce sytuacje takie mają miejsce przy podziale gruntu lub wyodrębnieniu oddzielnego lokalu. Często były także zakładane przy przekształceniu spółdzielczego prawa lokatorskiego do mieszkania na odrębne prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jest również konieczne gdy dotychczasowe księgi zaginęły lub zostały zniszczone.

Przy zakładaniu księgi wieczystej należy zdawać sobie sprawę z wagi złożenia takiego wniosku. Księgi wieczyste są jawne, dlatego też przy sprzedaży nieruchomości nie można powołać się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej. Obecnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości można przez Internet sprawdzić wpisy zamieszczone w księgach wieczystych na podstawie posiadanego numeru księgi, przypisanego indywidualnie dla określonej nieruchomości.

Jakie informacje można podać we wniosku o założenie księgi wieczystej?

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza ujawnienie w księdze następujących informacji:
– dotyczących obciążenia nieruchomości prawem najmu lub dzierżawy, prawem dożywocia,
– związanych z roszczeniami użytkowania wieczystego
– służebności przesyłu (wodociąg, kanalizacja, słupy wysokiego napięcia), służebność drogi koniecznej itp.
– ujawnieniu w księdze wieczystej podlega także wszczęcie egzekucji z nieruchomości
– obciążenia nieruchomości hipoteką, zabezpieczeniem, itp.

Po założeniu księgi wieczystej w naszym interesie jest dokonywanie w niej odpowiednich wpisów dotyczących obciążeń na nieruchomości i innych praw. Ma to znaczenie zwłaszcza przy sprzedaży lub nabyciu nieruchomości. Także przed zakupem nieruchomości należy osobiście dowiedzieć się o wpisach ujawnionych w księdze wieczystej. Kupienie działki lub mieszkania obciążonego hipoteką przenosi na nas ryzyko zajęcia nieruchomości przez komornika, w przypadku gdy poprzedni właściciel nie dokona np. spłaty kredytu. W tym wypadku nie istnieje żadne tłumaczenie, gdyż jawność ksiąg wieczystych oznacza, że mogliśmy sprawdzić te informacje przed podpisaniem umowy. Wniosek o dokonaniu wpisu wnoszony jest również na urzędowym formularzu. Notariusz, który przekazuje do sądu wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej uważany jest za złożenie wniosku przez uprawnionego. Wówczas nie musimy sami składać wniosku do sądu rejonowego o dokonanie wpisu. Kto może, oprócz notariusza, złożyć do sądu wniosek o dokonanie wpisu?

Kodeks postępowania cywilnego regulujący te kwestie, stanowi wyraźnie, że wniosek taki „może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń pozostałych wniosek może złożyć uprawniony organ” (3). Formularze urzędowe dotyczące wniosków o założenie księgi wieczystej, wpis do księgi wieczystej lub zmiany we wpisach znajdują się na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Poniżej zamieszczam wniosek o założenie księgi wieczystej pobrany z tej strony.

Źródło:
1) Art. 23 ustawy z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece
2) Art. 1 ustawy z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece
3) Art. 626 (2) § 5 k.p.c.