Kiedy i jak złożyć pozew o eksmisję?

Pozew o eksmisję ma na celu ochronę własności i posiadania. Właściciele mieszkań mogą żądać eksmisji nie tylko zalegającego z czynszem najemcy, lecz także systematycznie zakłócającego ciszę nocną sąsiada, czy współmałżonka. Z powództwem o eksmisje można mieć do czynienia w dwóch zasadniczych przypadkach.

Po pierwsze, w sytuacjach, gdy ktoś mieszka (zajmuje) bezprawnie cudze mieszkanie, dom, nieruchomość. Będzie to odpowiedzialność z tytułu korzystania z własności bez tytułu prawnego, opisana w kodeksie cywilnym. Sytuacja taka dotyczy często bezprawnego zajmowania lokalu przez tzw. dzikich lokatorów lub nieuczciwych najemców. Powództwo wytoczone przed sądem pozwala na pozbycie się takich osób i odzyskanie mieszkania, domu czy innej nieruchomości przez właściciela.

Pozew, jak każde pismo procesowe musi spełniać wymogi formalne, od których zależy jego przyjęcie przez sąd. O ewentualnych brakach formalnych sąd poinformuje nas pisemnie i wyznaczy 7 dniowy termin na ich uzupełnienie. W takim piśmie zostanie szczegółowo wskazane, co i w jaki sposób wymaga uzupełnienia.

Cechy charakterystyczne pozwu precyzują przepisy kodeksu postępowania cywilnego (1).

Pisząc pozew o eksmisję należy:
1.wskazać oznaczenie sądu, do którego wnosimy pozew
2.dokładne imię i nazwisko stron (gdy jest to pierwsze pismo w sprawie należy podać dokładne dane adresowe)
3.oznaczenie rodzaju pisma (np. pozew o eksmisję)
4.dokładne określenie żądania oraz wartość przedmiotu sporu, jeżeli dochodzimy roszczeń majątkowych – od wartości przedmiotu sporu zależy wysokość opłat sądowych
5.uzasadnienie i przedstawienie niezbędnych w danej sprawie dokumentów, okoliczności faktycznych
6.własnoręczny podpis wnioskodawcy

Pisząc pozew należy wskazać na Sąd Rejonowy właściwy do rozpoznania sprawy, czyli sąd miejsca zamieszkania pozwanego. Następnie, precyzując swoje żądania należy napisać czego dokładnie oczekujemy od sądu: np. wnoszę o nakazanie panu/pani X opuszczenia lokalu, opróżnienie lokalu z rzeczy osobistych, nakazanie wydania kluczy przez pana/panią X do bezprawnie zajmowanego domu itp. Uzasadniając wniosek musimy odpowiednio wykazać, że to nam przysługuje prawo do lokalu/nieruchomości. Można opisać znane nam okoliczności związane z zajęciem lokalu/nieruchomości przez osobę, której eksmisji żądamy, czyli od kiedy i w jaki sposób osoba taka zajmuje lokal/nieruchomość, oraz w jaki sposób narusza to nasze prawo.

Dokumenty, które potwierdzają nasze prawo do nieruchomości to przykładowo:
– odpis z księgi wieczystej, akt notarialny, inna umowa (np.najmu)
– wyrys z mapy ewidencyjnej, który może służyć jako dowód, gdy pozwany zajął część (fragment) nieruchomości.

Najważniejszą informacją, którą w czasie postępowania musimy udowodnić jest okoliczność, że pozwany zajmuje nieruchomość/lokal/część domu bez tytułu prawnego – czyli nie zawarto żadnej ważnej umowy, umowa taka wygasła, pozwany naruszył warunki umowy stanowiące podstawę dla jej rozwiązania, nie posiada prawa własności nieruchomości itp. Tylko z tego względu wniesienie powództwa jest w ocenie sądu słuszne i konieczne. Orzeczenie wydane w sprawie jest podstawą dla wszczęcia egzekucji mającej na celu wydanie nieruchomości lub opróżnienie pomieszczenia.

Drugi najczęstszy przypadek powództwa (w tym wypadku wniosku o eksmisję) ma miejsce w przypadku spraw z zakresu prawa rodzinnego i wiąże się z orzeczeniem rozwodu. Eksmisja w tym wypadku ma na celu chronić bezpieczeństwo i spokój małżonka i innych członków rodziny po orzeczeniu rozwodu. Wówczas, gdy jeden z małżonków znęcał się nad rodziną, był agresywny, nadużywał alkoholu wywołując awantury trwale zakłócające spokój w rodzinie – drugi może zażądać orzeczenie w wyroku rozwodowym nakazu eksmisji z zajmowanego dotychczas wspólnie mieszkania.

Takie rażąco naganne zachowanie (2) po zbadaniu przez sąd może stać się powodem dla orzeczenia nakazu eksmisji. Wniosek taki musiała jednak zgłosić druga strona w czasie trwania postępowania rozwodowego lub najwcześniej w pozwie o rozwód. Warunki orzeczenie takiej eksmisji uzależnione są od tego, do którego z małżonków należy mieszkanie.

Eksmisję można orzec tylko w wypadku, gdy mieszkanie należy do wspólnego majątku małżonków lub majątku osobistego małżonka, który takiej eksmisji żąda. Orzeczenie eksmisji nie oznacza w tym wypadku pozbawienia małżonka prawa do współwłasności mieszkania – odpowiednie rozliczenia można dokonać przy podziale majątku.

Źródła:
1)Art. 1026 k.c.
2) Art. 58 § 2 k.r.o.