Sąsiadem, w rozumieniu prawa budowlanego, jest właściciel, zarządca czy użytkownik działki położonej w obszarze oddziaływania budowy – zatem w najbliższym sąsiedztwie. Obszar oddziaływania obiektu jest każdorazowo ustalany.
Zgodnie z rozumieniem przepisów prawa budowlanego, sąsiad jest stroną postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Przez sąsiada rozumiemy nie tylko właściciela sąsiedniej działki, lecz również użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.1 Upraszczając, właściciele sąsiednich działek maja prawo do bronienia swojej własności, jeżeli nasza budowa zagraża prawidłowemu korzystaniu z ich działek.
Prawidłowe korzystanie z nieruchomości może być zagrożone chociażby przez:
– zasłonięcie dostępu światła słonecznego do nieruchomości sąsiada na skutek postawienia przez nas domu
– hałas i drgania (wibracje)
– zanieczyszczenie powietrza, gruntu i wody
– gdy powstanie nowej nieruchomości będzie miało wpływ na zalewanie dotychczasowych przez wody opadowe
– budowa może spowodować osuwiska gruntu2.
Sąsiad jako strona w postępowaniu o pozwolenie na budowę nie musi wyrażać zgody na budowę, lecz może złożyć sprzeciw, który wstrzyma rozpoczęcie budowy do momentu jego rozstrzygnięcia przez właściwego organy. Jeżeli nawet sprzeciw sąsiada został oddalony, może on jeszcze wnieść skargę do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę, co spowoduje wstrzymanie wydanej przez starostę decyzji. Sąd administracyjny ma możliwość uzależnić wstrzymanie budowy od tego, czy sąsiad zapłaci kaucję pieniężną na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji.3 Możliwość zapłaty kaucji z pewnością odstraszy pieniaczy od kwestionowania decyzji o pozwoleniu na budowę z błahych powodów.
Także sposób usytuowania budynku na naszej działce nie zależy od zgody sąsiada, lecz od rozmiarów i ukształtowania powierzchni naszej działki. Zgoda sąsiada może okazać się natomiast konieczna, jeżeli:
– do naszej działki budowlanej prowadzi droga, która jest współwłasnością sąsiadów – wówczas uzyskanie zgody od wszystkich współwłaścicieli tej drogi dojazdowej może okazać się warunkiem niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę.
– jeżeli ze względu na małe rozmiary działki mamy problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę, gdyż dom może zostać usytuowany zaledwie 1,5 m od granicy sąsiedniej działki, starosta może zażądać zgody sąsiada, gdyż planowana budowa nie może naruszać jego interesów. Zgoda sąsiada nie zapewni co prawda pozwolenia na budowę, lecz może ułatwić postępowanie i przyspieszyć wydanie korzystnej dla nas decyzji, skoro najbardziej zainteresowana osoba (sąsiad, do którego zbliżamy się, nie zachowując odległości 4 m od granicy działki) nie ma nic przeciwko.
– zgoda sąsiada może ułatwić nam prowadzenie samych prac budowlanych, już po rozpoczęciu budowy. Niekiedy bowiem do wykonania prac przygotowawczych (lub robót budowlanych) koniecznym będzie wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, do sąsiedniego budynku czy lokalu. Przed rozpoczęciem takich prac obowiązkiem inwestora jest uzyskanie zgody sąsiada na wejście na jego teren. Oprócz uzyskania zgody należy wówczas uzgodnić z sąsiadem przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z jego własności, a także ewentualną kwotę rekompensaty z tego tytułu.
Brak zgody sąsiada (często spowodowany złośliwością) jedynie wstrzyma wykonywanie prac – inwestor w razie braku zgody może złożyć wniosek do właściwego organu, który w terminie 14 dni od dnia wpłynięcia zostanie rozpatrzony. Wówczas na drodze decyzji zostaną rozstrzygnięte zasady niezbędnego wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. W decyzji zostanie również określone, jakie są granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku czy nieruchomości.4
Czy Wy mieliście problem z uzyskaniem zgody sąsiada na budowę? Opowiedzcie nam o Waszych doświadczeniach!
1 Art. 28 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2 § 11 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z późniejszymi zmianami
3 Art. 35a ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
4 Art. 47 ust. 1 i 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
