Podstawowa wątpliwość dotyczy tego, jak należy traktować garaż, który jest niewielki? Przede wszystkim różnie można odczytać przepis mówiący o tym, że wolnostojące budynki (czyli nie połączone z budynkiem domu, samodzielne) do powierzchni 35 m² można zbudować na działce należącej do nas tylko po zgłoszeniu tego zamiaru w starostwie powiatowym. W przypadku zgłoszenia nie jest konieczny projekt garażu, tylko załączenie mapki i naniesienie na nim planowanych prac. Taka interpretacja wynika z faktu, że garaż niektóre urzędy traktują jako obiekt gospodarczy uzupełniający zabudowę działki i służącą mieszkańcom do zaspakajania ich potrzeb bytowych opisane w prawie budowlanym (1). Inna interpretacja sugeruje, że każda budowa garażu (nawet metalowego, lecz posadowionego na fundamencie trwale związanym z gruntem) wymaga każdorazowo uzyskania pozwolenia na budowę.
Do wniosku o pozwolenie na budowę większego garażu lub garażu połączonego z budynkiem domu (przybudowa, rozbudowa) należy dołączyć 4 egzemplarze projektu garażu. Najlepszym (i najtańszym rozwiązaniem) jest zakupienie gotowego projektu garażu, jeżli chcemy mieć garaż murowany spełniający jeszcze inne dodatkowe funkcje.
Posadowienie garażu na działce powinno spełniać warunki okresowe w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. Określa ono szczegółowe odległości ścian budowanego budynku od granicy działki czy innych budynków mieszkalnych znajdujących się w sąsiedztwie. Zasadniczo odległość ściany budynku od granicy działki powinna wynosić przynajmniej 4 m (gdy w ścianie garażu znajduje się okno czy drzwi). Jeżeli w ścianie budynku nie ma okien i drzwi odległość od granicy działki powinna wynosić minimum 3 m.
Istniejące wyjątki nie zawsze można zastosować, jednak dopuszczają one zmniejszenie tej odległości do:
– 1,5 m od granicy działki lub nawet na samej granicy działki – jeżeli jest to ściana bez drzwi i okien, jeżeli tak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m od granicy działki, gdyż działka jest po prostu za mała
– jeżeli na sąsiedniej działce w odległości od granicy również stoi budynek w odległości 1,5 do 3 m i jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów – możemy w ten sam sposób posadowić nasz garaż
– jeżeli wynika to z pozwolenia na budowę
– w sytuacji gdy istniejący już budynek na działce sąsiada leży na granicy ścianą pozbawioną odrzwi czy okien możemy naszą ścianę garażu usytuować tak, aby przylegała do istniejącej ściany – powinno to zostać ujęte w pozwoleniu na budowę (2).
Każde przesunięcie garażu (jego położenia) poza to wyznaczone w pozwoleniu na budowę jest istotnym odstępstwem od projektu – musimy wówczas strać się o zmianę pozwolenia na budowę, ponieważ w zakresie przesunięcia nasz garaż stanie się samowolą budowlaną i będzie wymagała legalizacji lub rozbiórki. Legalizacja w takim wypadku nie jest tak kosztowna lecz załatwianie wszelkich formalności jest czasochłonne. Oprócz tego garaż powinien mieć:
– odpowiednią wentylację, jeżeli jest to garaż zamknięty
– wjazd (bramę) o wysokości 2 m i szerokości co najmniej 2, 3 m
– elektryczną instalację oświetleniową
– instalację przeciwpożarową
Jeżeli nad garażem mają znaleźć się pomieszczenia mieszkalne (co jest częstym przypadkiem) stropy garażu powinny mieć odpowiednią izolację akustyczną oraz szczelność, która nie zagraża przedostawaniem się spalin do pomieszczeń mieszkalnych. Takie wymogi powinien spełnić projekt i wina za niezachowanie tych przepisów, jeżeli garaż powstał po uzyskaniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu oraz został wykonany zgodnie z projektem – spoczywa na kierowniku robót, który podpisywał i uzupełniał dziennik budowy lub projektował garaż z częścią mieszkalną.
Samodzielne dobudowanie nad garażem takich pomieszczeń przenosi odpowiedzialność za niezachowanie tych przepisów na inwestora. Wykonanie takiej adaptacji bez projektu i pozwolenia na budowę jest samowolą budowlaną.
Źródła:
1) Art. 29 ust. 1 pkt 1 inc. a) ustawy z dnia 7 lipca 1994 prawo budowlane
2) § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z dnia 15 czerwca 2002 r.)
Gdzie chcecie postawić garaż? Jak duży ma być?
