Sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego należy do kompetencji gminy, lecz na niektórych terenach nadal nie obowiązują odpowiednie akty prawa miejscowego.
Jeżeli miejscowość nie posiada uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor chcąc na działce „rolnej” lub prawdopodobnie rolnej, musi złożyć wniosek o wydanie w jego sprawie indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy. Taki wniosek składa się do organu wykonawczego gminy: wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Zgodnie z przepisami działka, dla której wnosimy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, musi spełniać następujące normy:
– nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej;
– nieruchomość posiada realną możliwość podłączenia budynku do mediów, tj. wodociągu, kanalizacji, sieci gazowej i elektrycznej;
– spełnione są wymogi dotyczące tzw. dobrego sąsiedztwa, co oznacza, że znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie działka (granicząca z gruntem, dla którego inwestor chce uzyskać decyzję o warunkach zabudowy) musi być zabudowana lub zostały już dla niej wydane warunki zabudowy.
Powyższe warunki brane są pod uwagę każdorazowo przy wydawaniu pozwolenia na budowę oraz przy ustalaniu planu zagospodarowania przestrzennego w formie uchwały przyjętej przez radę gminy. Plan zagospodarowania przestrzennego wpływa istotnie na sposób wykonywania prawa własności – ograniczając sposób korzystania z działki wyłącznie do sposobu przewidzianego w planie lub decyzji. Oznacza to, że wybudowanie domu na działce leśnej lub rolnej jest nie tylko niemożliwe (ze względu na niemożliwość uzyskania pozwolenia na taką budowę), ale i nielegalne – jest to samowola budowlana, której bez zmiany planu nie można nawet zalegalizować.
Chcąc przekwalifikować grunt i zmienić jego przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, należy czujnie śledzić podejmowanie uchwał przez radę gminy, gdyż zmiana studiów uwarunkowania przestrzennego (podstawy dla sporządzenia czy modyfikacji planu) jest uchwalana raz na kilka lat, co oznacza, że inwestor może kilka lat czekać, zanim zrealizuje swój plan i wybuduje na działce rolnej dom. Studium uwarunkowania przestrzennego uchwala rada gminy, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag, zgłaszanych przez właścicieli działek – taka uwagą może być wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium. [1] Uchwały w tym zakresie podejmuje się na wniosek wójta/burmistrza/prezydenta miasta lub z własnej inicjatywy przez radę gminy.
Jeżeli właściciel danej nieruchomości chce przekształcić działkę rolną w budowlaną, może wnieść uwagi do projektu planu miejscowego, zwłaszcza gdy kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu. [2] Wniesienie uwag może nastąpić wraz z wnioskiem o odrolnienie działki.
Poza powyższą formalnością należy dokonać jeszcze jednej, znacznie trudniejszej, mianowicie – odrolnić grunt, czyli uzyskać pozwolenie na wyłącznie działki z produkcji rolnej. Polityka państwa wobec nieruchomości rolnych (których liczba spada) jest bardzo czytelna i zmierza do zachowania jak największej liczby terenów nadających się do uprawy. Odrolnienie ziemi to procedura, której celem jest uzyskanie zmiany przeznaczenia gruntu – procedura ta jest wszczynana na wniosek przyszłego inwestora. Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu należy złożyć do wójta/burmistrza/prezydenta miasta. We wniosku należy wskazać cel, jakiemu po zmianie ma służyć działka, np. budownictwo jednorodzinne. Procedura odrolnienia gruntu jest nieodpłatna, co oznacza, że wnosząc powyższe pismo nie musimy uiszczać opłaty skarbowej. Zgodnie z odpowiednimi przepisami, „(…) na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.” [3] W takim przypadku wystarczy złożenie wniosku w gminie.
W styczniu 2009 r. na skutek nowelizacji grunty rolne wszystkich klas, znajdujące się w granicach administracyjnych miast w Polsce, zostały odrolnione z mocy prawa. Z kolei nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wprowadziła uproszczoną procedurę odrolnienia w przypadku, gdy mamy do czynienia z gruntami na obszarach wiejskich, jednakże tylko z gruntami niższej (gorszej) klasy użytkowości (są to klasy od IV do VI). W każdym innym przypadku konieczne jest złożenie wniosku wraz z dokumentacją. W przypadku, gdy gmina wyda decyzję administracyjną w sprawie udzielenia zgody na odrolnienie ziemi, kolejnym krokiem jest wystąpienie do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami na szczeblu starostwa powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Wszczęcie procedury na szczeblu powiatowym jest konieczne wyłącznie w sytuacji, gdy grunt jest sklasyfikowany wysoko pod względem klasy użytkowości, czyli od I do III klasy, gdyż grunty słabej jakości nie wymagają dodatkowego wyłączenia. Informacje dotyczące klasy użytkowości gruntu można znaleźć w gleboznawczej klasyfikacji gruntów, zaś klasa użytkowości jest określana jako „klasa bonitacyjna użytku rolnego”.
Do wniosku składanego do gminy czy starostwa należy dołączyć dodatkowe dokumenty:
– dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości (najczęściej akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej);
– wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli taki istnieje dla danej miejscowości;
– wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej z ewidencji prowadzonej przez starostwo powiatowe;
– mapę z planem działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczeniem terenu, który ma zostać wyłączony z produkcji rolnej.
Wynika stąd, że skomplikowana procedura związana z wyłączeniem działki spod produkcji rolnej czy leśnej jest konieczna w odniesieniu tylko do niektórych działek i dotyczy gruntów. Uzyskanie zgody, w formie decyzji, na wyłączenie gruntów z produkcji dotyczy gruntów leśnych, użytków rolnych, zwłaszcza „(…) użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne”. [4]
Należy spodziewać się, że decyzja wydana na skutek złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu może określać obowiązki związane z wyłączeniem, w tym opłaty związane z wyłączeniem gruntu – są to opłaty roczne, zaś w przypadku gruntów leśnych jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta (w odniesieniu do gruntów rolnych), dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych (dotyczy terenów leśnych). Zasadą jest, że na szczeblu starostwa konieczne będzie uiszczenie opłat, która będzie tym wyższa, im lepszy użytkowo grunt chcemy wyłączyć z produkcji rolnej.
Powyższe formalności muszą zostać załatwione, zanim wystąpimy o wydanie decyzji pozwalającej na budowę.
Istnieje jeszcze jeden sposób na wybudowanie domu na działce rolnej, tym razem bez konieczności wyłączania jej spod produkcji rolnej. Jest to wybudowanie domu w zabudowie tzw. siedliskowej. Powyższe rozwiązania przeznaczone jest głównie dla rolników, ponieważ zabudowa siedliskowa związana jest z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W skład zabudowy siedliskowej może wchodzić budynek mieszkalny i budynki gospodarcze. Jeśli nie spełnia się ustawowych wymogów bycia rolnikiem, po nabyciu takiego gruntu należy go odrolnić w celu wybudowania domu. W takim wypadku, zanim podpiszemy z rolnikiem umowę przedwstępną, powinien on uzyskać warunki zabudowy. Wówczas rolnik występuje o pozwolenie na budowę, które następnie może zostać scedowane (przeniesione) na nowego właściciela działki.
Jakie są Wasze doświadczenia w przekształcaniu działek? Zapraszamy do dyskusji!
Źródła:
[1] Art. 12 ust. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
[2] Art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
[3] Art. 6 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
[4] Art. 11 ust. 1 Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
