Umowa zawarta z inspektorem nadzoru budowlanego będzie przypominała umowę zlecenie, inwestor z własnej kieszeni płaci ustanowionemu inspektorowi umówione wynagrodzenie.
Prawo budowlane nie nakłada na każdego inwestora obowiązku zatrudnienia dodatkowo inspektora nadzoru. Inwestor musi przede wszystkim znaleźć i zatrudnić kierownika budowy – chyba że inwestor zatrudnia firmę budowlaną, w której zatrudniona jest osoba będąca kierownikiem robót i mająca odpowiednie uprawnienia.
Gdy inwestor nie ufa kierownikowi budowy, wówczas może ustanowić dodatkowo inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie kontrolował w imieniu inwestora wykonanie prac na budowie. Zadaniem inspektora jest dbanie o interesy inwestora i kontrolowanie jakości wykonania prac na budowie oraz zgodności wykonywanych robót z przepisami techniczno-budowlanymi.
Tylko w wyjątkowych sytuacjach inwestor ma obowiązek ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego – na polecenie właściwego organu, szczególnie gdy jest to uzasadnione wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi.1 Inspektor nadzoru inwestorskiego powinien mieć uprawnienia budowlane do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.
Inwestor zawierając umowę z inspektorem nadzoru budowlanego, musi niekiedy sam ją stworzyć. Pełnienie funkcji inspektora jest świadczeniem usług, zaś do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami prawa, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego regulujące umowę zlecenia.2
Umowa z inspektorem nadzoru inwestorskiego może zawierać następujące elementy:
1. Tytuł umowy – umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego.
2. Dane dotyczące miejsca i czasu zawarcia umowy oraz określenie stron umowy (stroną umowy jest inwestor i inspektor nadzoru).
3. Określenie przedmiotu umowy – inwestor zleca na podstawie umowy inspektorowi nadzoru obowiązki pełnienia nadzoru inwestorskiego na określonej budowie (adres budowy). Można wskazać kosztorysową wartość nadzorowanych robót oraz ustalić szczegółowo, jaki jest zakres obowiązków i uprawnień nadzoru inwestorskiego.
Do obowiązków nadzoru inwestorskiego należy zwłaszcza:
– przestrzeganie przepisów prawa (norm techniczno-budowlanych), zasad wiedz technicznej
– wykonywanie nadzoru inwestorskiego zgodnie z projektem budowlanym zatwierdzonym w pozwoleniu na budowę
– inspektor ma obowiązek przybyć na każde uzasadnione wezwanie (czy to inwestora, czy też kierownika budowy, czy też wykonawcy robót budowlanych na obiekcie)
– udzielania informacji inwestorowi o postępach na budowie
– można jako obowiązek wskazać kontrolowanie rozliczeń budowy, odbiór poszczególnych etapów robót, pilnowanie, czy wykonawca usunął wskazane wady w określonym terminie
4. Należy w umowie zawrzeć odpowiednie oświadczenia stron – zwłaszcza oświadczenie inspektora nadzoru o posiadaniu odpowiednich kwalifikacji i uprawnień budowlanych stwierdzonych określonym dokumentem (dane-numery dokumentu potwierdzające te uprawnienia).
5. Oświadczenie inwestora o zobowiązaniu się do przekazania na czas budowy dokumentacji budowy i pozwolenia na prowadzenie robót.
6. Określenie, w jakim terminie będą trwać prace na budowie – wskazanie daty rozpoczęcia robót i daty ich planowanego zakończenia.
7. Kwestie dotyczące wynagrodzenia inspektora nadzoru – jego wysokości i terminu wypłaty od daty wystawienia faktury przez inspektora. Można dodatkowo, oprócz wskazania określonej kwoty pieniędzy, wpisać klauzule umożliwiające proporcjonalne zmniejszenie wynagrodzenia, jeżeli z przyczyn niezależnych od inwestora zakres obowiązków inspektora uległ zmniejszeniu (wykonał on mniej obowiązków, niż przewidywała to umowa). Ponadto ważna jest klauzula dotycząca ewentualnego przesunięcia się terminu zakończenia robót budowlanych w stosunku do terminu określonego w umowie – należy wówczas ustalić dodatkowe warunki wynagrodzenia dla inspektora za pełnienie jego obowiązków (można je ustalić w określonej wysokości za każdy dzień zwłoki). W części umowy dotyczącej wynagrodzenia można również wskazać dokładnie podstawę do wystawienia faktury, np. po wykonaniu pewnych etapów budowy oraz sposób zapłaty.
8. Upoważnienie inwestora dla inspektora w nagłych przypadkach – w zakresie wydawania poleceń wykonawcom robót w jego imieniu zwłaszcza w sytuacji, gdy należy wykonać prace konieczne dla bezpieczeństwa ludzi czy mienia oraz zabezpieczenia przed awarią. Zlecenia wykonania takich robót powinno być potwierdzone wpisem inspektora nadzoru do dziennika budowy.
9. Kolejnym punktem powinny być klauzule i postanowienia umowy dotyczące jej wypowiedzenia z przyczyn niezależnych od stron. Inwestor może przewidzieć nawet karę umowną za nieuzasadnione odstąpienie przez inspektora nadzoru od umowy. Podobnie w tej części powinny znaleźć się odesłania do Kodeksu cywilnego w przypadku dochodzenia przez jedną ze stron roszczeń odszkodowawczych – w razie wyrządzenia szkody lub nienależytego wykonania (ewentualnie niewykonania umowy).
10. Można zawrzeć postanowienie, że w razie nieprawidłowego wykonywania umowy czy niezgodnego z prawem, inwestor ma prawo od umowy odstąpić.
11. Można w umowie zawrzeć zapis na sąd polubowny w razie sporów wynikłych z umowy oraz określić właściwość sądu powszechnego w sytuacji, gdy sprawa nie zostanie załatwiona polubownie.
12. Na zakończenie można wskazać sposób zmiany umowy (zazwyczaj będzie to forma pisemna z potwierdzeniem przez obie strony zmian), podpisy stron umowy oraz określenie, kiedy umowa wchodzi w życie i w ilu egzemplarzach została sporządzona.
Czy sporządzaliście kiedyś taką umowę? Co sprawiło Wam najwięcej trudności? Wyraźcie swoją opinię.
1. Art. 18 ust. 1 pkt. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z późniejszymi zmianami
2. Art. 750 Kodeksu cywilnego
