Umowa najmu powinna zwierać okres czasu, w jakim najemca może rzeczy używać, ale istnieje możliwość zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony. Zobowiązanie najemcy w ramach umowy najmu polega na zapłacie czynszu, który jest wynagrodzeniem za używanie rzeczy.
Umowa najmu nieruchomości (lub pomieszczenia, np. magazynu) na czas określony, dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jednakże zawarcie ustnej umowy nie wpływa na jej ważność, a jedynie utrudnia walkę z uciążliwym najemcą, który łamie warunki ustnej umowy.1
Minimalna treść umowy najmu powinna określać:
– kiedy i gdzie została zawarta umowa
– strony umowy – kto jest wynajmującym, a kto najemcą, z podaniem danych osobowych i adresów zamieszkania tych osób, numerów PESEL; należy sprawdzić, czy wynajmujący jest właścicielem lokalu i czy ma prawo go wynająć (lub podnająć)
– przedmiot umowy – jakiego pomieszczenia, jakiej nieruchomości dotyczy umowa: czy jest to najem mieszkania, domu jednorodzinnego, pokoju, magazynu itp. Należy wskazać adres nieruchomości.
– kwota czynszu – czyli ile wynosi czynsz i jaki jest termin jego zapłaty, a także – czy oprócz czynszu najemca ma obowiązek opłacać media i ponosić inne koszty związane z użytkowaniem lokalu2.
Strony umowy mogą zawrzeć w umowie najmu także szczegółowe klauzule, dotyczące sposobów rozwiązania umowy, kosztów remontu, ulepszania wynajmowanego mieszkania i rozliczenia nakładów poniesionych na ten cel przez najemcę z wynajmującym. Ponadto można w umowie ustalić, czy czynsz jest płacony w pieniądzach, czy w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa może określać, czy wynajmujący pozwala lub zabrania oddania nieruchomości w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania czy w podnajem. Jeżeli nie zostało to ustalone, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.3
Przykładowa umowa najmu może zawierać następujące klauzule i oświadczenia:
1. Oświadczenia dotyczące przysługujących wynajmującemu praw własności do lokalu (mieszkania)
Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania położonego na …………. piętrze (parterze) w budynku znajdującym się w ……………………………. przy ul. …………………………… nr …………., a składającego się ……….. z pokoi, kuchni, łazienki oraz …………………………………., o łącznej powierzchni …………………… m2.
2. Określenie przedmiotu umowy najmu (całość czy część lokalu, wyposażenie lokalu, czy istnieją wady w lokalu, które mogą utrudniać jego użytkowanie itp.)
Wynajmujący wynajmuje i oddaje w użytkowanie Najemcy cały wymieniony w § 1 lokal wraz z urządzeniami (meble, sprzęt RTV, sprzęt gospodarstwa domowego). Obejmując przedmiot najmu, Najemca nie wnosi zastrzeżeń do jego stanu technicznego.
3. Sposób określania wysokości czynszu i terminów zapłaty
Czynsz najmu strony ustalają w wysokości ………………… zł (słownie ………………………… ………………………………… złotych) miesięcznie. Czynsz najmu płatny będzie z góry do dnia ……………. każdego miesiąca do rąk Wynajmującego.
4. Obowiązki najemcy po zakończeniu umowy najmu (zasady wydania lokalu po zakończeniu umowy)
Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, nie licząc stanu wynikającego z normalnej eksploatacji lokalu.
5. Sposoby zabezpieczenia roszczeń wynajmującego lokal przez ustalenie, np. kwoty kaucji w razie ewentualnych zniszczeń dokonanych przez najemcę w lokalu
Najemca wpłaca kaucję w wysokości ……………. zł, która podlega zwrotowi po przekazaniu lokalu w stanie niepogorszonym Wynajmującemu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu niniejszej umowy.
6. Czas trwania umowy najmu (na jaki okres czasu została zawarta)
Umowa niniejsza zawarta została na czas określony do dnia …………………………………………. i po upływie tego okresu przestaje obowiązywać, bez uprzedniego wypowiedzenia.
7. Możliwość i warunki jakie muszą zaistnieć, aby można wcześniej wypowiedzieć umowę
Wcześniejsze wypowiedzenie umowy przez Najemcę może nastąpić wyłącznie z uzasadnionej przyczyny i musi zostać zgłoszone najpóźniej na 2 miesiące naprzód, na koniec miesiąca…. kalendarzowego.
8. Konsekwencje wypowiedzenia umowy najmu bez uzasadnionej przyczyny lub z naruszeniem postanowień umowy
W przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez Najemcę bez uzasadnionej przyczyny lub bez zachowania terminu wskazanego w …, Wynajmujący ma prawo żądać od Najemcy zapłaty czynszu za przewidziany w umowie okres wypowiedzenia.
9. Postanowienia w zakresie regulowania rachunków za media czy drobne remonty, naprawy
Strony ustalają, iż wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego przez czas trwania umowy ponosić będzie Najemca. Także drobne nakłady, związane ze zwykłym korzystaniem z lokalu, obciążają Najemcę.
10. Klauzula zabraniająca najemcy podnajmowania lokalu
Najemcy nie wolno oddawać przedmiotu najmu w podnajem ani bezpłatne używanie osobom trzecim.
11. Możliwość dokonywania zmian w lokalu przez najemcę w czasie trwania umowy i warunki ich dokonywania i finansowania
Wszelkie adaptacje i ulepszenia przedmiotu wynajmu wymagają pisemnej zgody Wynajmującego.
12. Zasady dotyczące zmiany umowy (zmiany warunków umowy, przedłużenia umowy itp.)
Wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej w formie aneksu.
Czy udało Wam się bez problemu sporządzić umowę najmu? A może coś sprawiło Wam trudność? Czekamy na komentarze
