Pieniądze, które przeznaczyliśmy na dokonanie prac związanych z dokonaniem przeróbki czy modernizacji domu, mieszkania są najczęściej spore i ciężko nam się pogodzić z nakazem rozbiórki. Możliwa jest w prawie polskim legalizacja samowoli budowlanej, wymaga to od nas niezwykłego zacięcia i zdobycia wszelkich wymaganych dokumentów, które musimy dostarczyć do starostwa powiatowego. Postępowanie legalizacyjne wszczynane jest z urzędu i najczęściej jest wynikiem zgłoszenia samowoli przez „życzliwego sąsiada”, któremu w trakcie prac np. zdeptaliśmy trawnik.
Z urzędu na teren naszej działki czy domu zjawi się kontrola – wówczas nie wróży to już nic dobrego. Wstępna ocena dokonanych przez nas zmian czy prac wykonanych bez zgłoszenia w zakresie rozbudowania domu zostanie oceniona pod kątem zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, warunkami zabudowy, projektem prac. Także sam projekt prac jest badany – czy został sporządzony przez architekta z odpowiednimi uprawnieniami, czy jest to projekt kompletny i czy prace nad rozbudową wykonała osoba mająca w tym zakresie uprawnienia. Jeżeli urzędnicy stwierdzą, że prace zostały wykonane tak, że nie jest możliwe doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem – podejmą decyzję o rozbiórce, w przeciwnym razie wszczęte zostanie z urzędu postępowanie legalizacyjne (1).
photoxpress.com
Podsumowując, aby legalizacja samowoli była możliwa budowa czy inne rozbudowy, przebudowy muszą spełniać następujące warunki:
– muszą być zgodne z miejscowym prawem zagospodarowani przestrzennego (lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, gdy miejscowość nie ma takiego planu)
– budynek (czy jego znaczna rozbudowa) musza być zgodne z przepisami budowlanymi w zakresie norm techniczno-budowlanych (położenie od granicy działki, wysokość kondygnacji, itp.)
Gdy powyższe kryteria są spełnione i postępowanie legalizacyjne zostało wszczęte, mamy obowiązek dostarczyć projekt budynku (znacznej jego rozbudowy) jeżeli nie został sporządzony. Koszty wykonania takiego projektu przez architekta mogą przerosnąć nasz najśmielsze oczekiwania, gdyż architekci z reguły nie lubią sporządzać projektu do gotowych i już istniejących budynków. Ponadto organ prowadzący postępowanie legalizacyjne wyznaczy nam opłatę legalizacyjną, zależną od wielkości i kategorii obiektu budowlanego, który ma zostać zalegalizowany – za domek jednorodzinny (niezależnie od jego wielkości) opłata legalizacyjna wynosi 50,000 zł, co jest kwotą bardzo wysoką, zwłaszcza, że musimy sporządzić projekt budynku, co wyniesie kilkanaście tysięcy więcej. Opłata legalizacyjna za np. postawienie bez pozwolenia dużego hotelu może sięgać nawet 1,000 000 zł.
Rozbudowanie domu bez wcześniejszego zgłoszenia o zamiarze wykonania takich prac może nas kosztować 2,500 zł lub 5,000 zł (2). Wiele przy tym zależy od wielkości rozbudowy i czy nie stanowi ona odrębnego budynku mieszkaniowego.
W razie nie zapłacenia „opłaty” organy prowadzące postępowanie wydadzą decyzję o rozbiórce obiektu. Dodatkowym kosztem w przypadku nawet niewielkiej rozbudowy może być obowiązek dostarczenia przez nas ekspertyzy technicznej (opinii technicznej) wydanej przez osobę uprawnioną. Koszty takiej ekspertyzy musimy pokryć z własnej kieszeni i nie są to małe sumy.
Uwaga!
Krótko mówiąc, postępowanie legalizacyjne jest niesamowicie kosztowne i nie jest zależne od tego, czy to właśnie my jesteśmy odpowiedzialni za taki stan rzeczy. Możemy kupić od kogoś gotowy dom (lub go odziedziczyć) a w razie stwierdzenia, że jest on samowolą budowlaną czy zawiera elementy będące taką samowolą – to my, jako właściciele poniesiemy koszty związane z zalegalizowaniem jego stanu. Ponadto nie istnieje instytucja przedawnienia samowoli budowlanej, co oznacza, ze nie wiemy kiedy możemy zostać zmuszeni do rozbiórki czy legalizacji.
O co w takim razie możemy być spokojni? Ustawa Prawo budowlane wymienia szczegółowo, na jakie elementy zabudowy nie potrzebujemy pozwolenia na budowę, tylko dokonanie zgłoszenia prac budowlanych bez żadnych dokumentów do starostwa powiatowego (jednostki zajmującej się sprawami architektoniczno-budowlanymi) czy dodatkowych opłat za projekty itp. Do takich obiektów, które powinniśmy zgłosić należą m. in. :
– parterowe wolnostojące budynki gospodarcze o powierzchni do 25m2
– altany, wiaty garażowe o powierzchni do 25m2
– oranżerie
– indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześć. na dobę
– docieplenie budynku o wysokości do 12 m (powyżej tej wysokości wymagane jest pozwolenie na budowę)
Źródła:
1) Art. 49 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku z późniejszymi zmianami
2) Art. 49b ust. 5 w związku z art. 59g ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku z późniejszymi zmianami
Czy informacje zawarte w tekście Was zaskoczyły? Znaliście swoje prawa w tym względzie?
