Prawo budowlane bardzo szeroko definiuje pojęcie obiektu budowlanego – może to być budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, trwale związany z gruntem budynek o przeznaczeniu gospodarczym (hala produkcyjna, hala targowa itp.), budynek mieszkalny – obojętne czy jednorodzinny czy wielorodzinny – lotniska, wiadukty, estakady, tunele itp. Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane dotyczą także umów o wykonanie remontu budynku lub budowli.
Umowa o roboty budowlane przypomina w swej istocie umowę o dzieło. W umowie o roboty budowlane wykonawca (jedna ze stron umowy) zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu budowlanego. Obiekt ten powinien zostać wykonany przede wszystkim zgodnie z projektem i zasadami wiedzy techniczne. Z kolei druga strona umowy – inwestor – zobowiązuje się do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu (w ramach czynności związanych z przygotowaniem robót, jakie są przewidziane w przepisach prawa) oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia wykonawcy.1
Umowa o roboty budowlane powinna zostać zawarta na piśmie, ale nie zawsze pod rygorem nieważności. Umowy o roboty budowlane, które zawierają klauzule dotyczące przekazania części prac przez wykonawcę (generalnego) podwykonawcom musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Ponadto część składową umowy o roboty budowlane stanowi pełna dokumentacja związana z budową (m.in. dziennik budowy, pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny itp.)2
W ramach umowy o roboty budowlane strony muszą ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub z pomocą podwykonawców. Wykonawca, który chce zawrzeć umowę z podwykonawcą, musi uczynić to za zgodą inwestora. Inwestor może wyrazić sprzeciw wobec zawarcia umowy z podwykonawcą. Z kolei aby podwykonawca mógł zawrzeć umowę z kolejnym podwykonawcą, wymagana jest zgoda zarówno inwestora, jak i głównego wykonawcy. Inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia po wykonaniu umowy przez podwykonawcę.
Wykonawca robót budowlanych zabezpiecza swoje interesy przez żądanie przedstawienia przez inwestora „gwarancji zapłaty”. Gwarancją zapłaty może być:
– gwarancja bankowa,
– gwarancja ubezpieczeniowa,
– akredytywa bankowa,
– poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.
Nie można wyłączyć w żaden sposób prawa wykonawcy do żądania przedstawienia takiego zabezpieczenia, gwarancja służy bowiem zabezpieczeniu zapłaty wynagrodzenia za wykonanie umowy w terminie wskazanym w umowie.3 Jeżeli inwestor odstąpi od umowy z wykonawcą z tego powodu, iż wykonawca zażądał przedstawienia gwarancji zapłaty, takie odstąpienie jest bezskuteczne.4 Brak wykazania przez inwestora, że istnieje gwarancja zapłaty wynagrodzenia, uzasadnia odstąpienie przez generalnego wykonawcę od umowy zawartej z inwestorem. Termin na przedstawienia gwarancji przez inwestora wynosi 45 dni.
Obowiązki i prawa inwestora oraz konsekwencje ich niedopełnienia przez jedną ze stron zawartej umowy o roboty budowlane są następujące:
– inwestor ma obowiązek dostarczyć zgodną z prawem dokumentację budowy, zapewnić teren budowy – do którego ma prawo własności,
– do obowiązków inwestora należy uzyskanie niezbędnych pozwoleń i dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę
– inwestor ma prawo żądać od wykonawcy naprawienia szkody wyrządzonej na terenie budowy na zasadach ogólnych, gdyż od momentu przejęcia protokolarnie od inwestora tego terenu to wykonawca odpowiada za szkody wynikłe na tym terenie do momentu odebrania obiektu przez inwestora
– jeżeli strony nie postanowiły inaczej, inwestor ma obowiązek – na żądanie wykonawcy – przyjmować wykonane roboty częściowo (w miarę ich ukończenia). Jest to związane z zapłatą części wynagrodzenia przez inwestora
– inwestor ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe na skutek wadliwości dostarczonych przez niego dla wykonawcy materiałów budowlanych, maszyn, urządzeń albo szkody powstałe w wyniku wykonania robót według wskazówek inwestora, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu. Na wykonawcy ciąży jednak obowiązek zachowania profesjonalizmu
– powinien ocenić, czy określone materiały budowlane nie są wadliwe i poinformować o tym inwestora
– skutki opóźnienia wykonania robót przez wykonawcę (niedochowanie terminu określonego w umowie z winy inwestora) mogą być dla wykonawcy dotkliwe i dotyczyć np. zapłaty kary umownej
– jeżeli wykonawca wykonał obiekt budowlany w sposób wadliwy lub sprzeczny w umową, inwestor może żądać nieodpłatnego naprawienia błędów (ich usunięcia) w ramach rękojmi za wady fizyczne wykonanego obiektu
– w szczególnych wypadkach inwestor ma prawo odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu przez wykonawcę w myśl stosowanych odpowiednio przepisów o umowie o dzieło
Czy sporządzaliście kiedyś taką umowę? Co sprawiło Wam największy problem? Czekamy na Wasze opinie.
1. Art. 647 Kodeksu cywilnego
2. Art. 648 § 2 Kodeksu cywilnego
3. Art. 649 (1) § 1 Kodeksu cywilneg
4. Art. 649 (2) § 1 Kodeksu cywilnego
