Warto podkreślić, że wszystkie te ubezpieczenia i tak opiewają na bank, co oznacza że w razie wystąpienia ryzyka na wypadek którego się ubezpieczamy, beneficjentem wypłaty jest bank, mimo iż to klient jest zobowiązany do płacenia składek ubezpieczeniowych. Jest to praktyka zadziwiająca biorąc pod uwagę fakt, że w zeszłym roku weszła w życie Rekomendacja Dobrych Praktyk Bancassurance II opracowana przez Związek Banków Polskich i Polską Izbę Ubezpieczeń, w której zapisach znalazł się punkt mówiący, iż „Klient nie ponosi ciężaru składki ubezpieczeniowej, do której zapłaty zobowiązany jest Bank, jako Ubezpieczający” Nadal jednak w regulaminach banków dotyczących kredytów hipotecznych znajdujemy punkty mówiące o dodatkowym zabezpieczeniu w postaci wskazania banku jako uposażonego w ubezpieczeniu na życie.
Zarówno nieruchomości kupowane na rynku wtórnym, jak i pierwotnym składają się z elementów podwyższających koszt kredytu. Jednym z podstawowych ubezpieczeń, które kredytobiorca musi uiścić jest tzw. ubezpieczenie pomostowe (zwane również przejściowym), które jest płacone od momentu rozpoczęcia kredytowania do czasu gdy hipoteka na rzecz banku zostanie wpisana do księgi wieczystej. Ubezpieczenie to może być pobierane w formie składki miesięcznej (mimo wejścia w życie Rekomendacji Dobrych Praktyk Bancassurance II), lub poprzez podniesienie oprocentowania kredytu przez okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej (zazwyczaj taka podwyżka waha się od 0,5% do 2%).
O ile proces takiegoż wpisu w przypadku mieszkania z rynku wtórnego nie powinien zająć więcej niż 2-3 miesiące, o tyle już przy zakupie dokonanym na rynku pierwotnym ten okres może trwać nawet kilka lat, aż do momentu skończenia budowy i podpisania aktu notarialnego z deweloperem, co może podnieść koszt kredytu rocznie nawet o kilka tysięcy. Kolejnym minusem w przypadku rynku pierwotnego są koszty związane z inspekcjami budowy dokonywanymi przez bank, za które nieraz każe on sobie płacić (jest to koszt 100 – 200 zł za inspekcję).
Należy także wziąć pod uwagę dodatkowe koszty adaptacji mieszkania, które zmuszony będzie ponieść kupujący dopiero co wybudowane mieszkanie właściciel (które to prace może sfinansować z kredytu), choć oczywiście nie należy wykluczyć, że zakup na rynku wtórnym może również wiązać się z kosztami remontu i koniecznymi renowacjami choćby przestarzałych instalacji. Na niekorzyść rynku pierwotnego może też przemawiać fakt, że bank musi zaaprobować wybranego dewelopera, gdyż może się zdarzyć, że po analizie dokumentów pracownik banku stwierdzi, że firma deweloperska, lub też rzeczona inwestycja obarczone są zbyt dużym ryzykiem i nie zdecyduje się podjąć jej kredytowania.
Oczywiście weryfikacje bankowców są pewnym ograniczeniem dla kupca, ale też mogą być cennymi analizami pozwalającymi uniknąć pechowej inwestycji. Zakup na rynku pierwotnym odradzić należy również osobom o słabych nerwach, gdyż oczekiwanie na dokończenie inwestycji przez dewelopera wiąże się z pewną dozą niepewności i braku gwarancji otrzymania mieszkania, co u osób skłonnych do łatwego poddawania się stresowi, może doprowadzić do ciągnącej się latami nerwicy. Jeżeli zaś chodzi o niekorzystne aspekty zakupu lokalu na rynku wtórnym z pewnością należy do nich zaliczyć konieczność zapłaty podatku od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości i jest w całości ponoszony przez kupującego. Dodatkowym kosztem może również się okazać opłacenie pośrednika nieruchomości. Sporym odciążeniem dla kredytobiorcy w okresie oczekiwania na użytkowanie lokalu zakupionego na rynku pierwotnym jest to, że przez okres wypłacania transz kredytu deweloperowi kredytobiorca płaci jedynie odsetki, bez konieczności spłaty części kapitałowej kredytu, dopiero po wpłaceniu ostatniej raty bank będzie domagał się spłat zadłużenia wraz z odsetkami. Podczas gdy w przypadku kredytowania zakupu na rynku wtórnym całość kredytu wypłacana jest od razu i od razu rozpoczyna się spłata zadłużenia wraz z odsetkami.
Podsumowując, każda z omawianych możliwości posiada wady i zalety, ale niezależnie od rachunku ekonomicznego, warto również wziąć pod uwagę miękkie czynniki, takie jak preferowana lokalizacja (nowe budownictwo zazwyczaj lokuje się na obrzeżach miast), typ budownictwa (starsze kamienice mają tendencje do wysokiego budowania), stanu technicznego (koszty remontu wieloletnich mieszkań mogą okazać się zabójcze dla portfela). Warto pamiętać, że czasem lepiej wstrzymać się z zakupem aż pojawi się pewność że to właśnie jest wymarzone mieszkanie, gdyż może to być inwestycja na dziesiątki lat.
Czy kierowaliście/ kierowalibyście się zależnością pomiędzy wysokością kredytu a rodzajem rynku nieruchomości, czy też ważniejsze są dla Was inne czynniki? Jakie?
