Dla osoby wynajmującej rzeczoznawcę metody te mogą nie być zbyt czytelne, dlatego postaram się wskazać te elementy, na które zwraca uwagę ekspert przy ustaleniu ceny nieruchomości.
1. Ocena stanu prawnego nieruchomości
Jeżeli chcemy sprzedać dom czy mieszkanie, ważne jest, czy jako właściciele nasze prawa nie są niczym ograniczone. Warto sprawdzić szczegółowo zapisy znajdujące się w księgach wieczystych – czy nieruchomość nie jest obciążona prawem na rzecz innych osób (dożywociem, służebnością itp.) oraz czy nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia dla banku na poczet udzielonego kredytu hipotecznego. Największą wartość ma nieruchomość wolna od wszelkich obciążeń majątkowych.
2. Rodzaj nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny
Zwłaszcza, czy jest to sama działka, jeżeli tak – to jak jest oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest uzbrojona i czy posiada dostęp do drogi publicznej oraz jaka jest jej powierzchnia. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana – należy wskazać, jakie budynki się na niej znajdują – czy dom, w jakich latach wybudowany, itp.
3. Położenie i lokalizacja nieruchomości
Rzeczoznawca ocenia położenie w odniesieniu do cen nieruchomości w okolicy, zwraca uwagę na region, tempo jego rozwoju, odległość od większych miast, rodzaj połączeń komunikacyjnych w miejscowości, gdzie znajduje się nieruchomość – by stwierdzić jak bardzo korzystna jest lokalizacja. Pod uwagę bierze się także otoczenie nieruchomości (sąsiednie budynki czy np. park) oraz dostępność do działki, czyli jej położenie i dojazd komunikacją publiczną w jej okolice.
4. Ukształtowanie terenu nieruchomości
Ocenie podlega kształt działki (czy jest regularny) oraz spadki. Ważne jest, czy działka jest ogrodzona oraz, czy były na niej wykonywane prace ziemne zmierzające do zniwelowania spadków. Niekiedy bada się również warunki gruntowo-wodne, zwłaszcza na terenach narażonych na zalanie.
5. Wyposażenie nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej
Należy przez to rozumieć dostęp do mediów technicznych na działce – czyli przebiegające przez nieruchomość sieci energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe czy teletechniczne.
6. Oprócz oceny samej działki wycenia się także wartość budynków mieszkalnych
Pod uwagę brane są: rok powstania budynku i materiały użyte do jego budowy, powierzchnia użytkowa,rozkład pomieszczeń, system ogrzewania budynku, materiały z jakich wykonany jest dach i elewacja. Rzeczoznawca ustala, kiedy przeprowadzano remonty i w jakim zakresie. Także rodzaj okien w budynku ma znaczenie.
Rzeczoznawca ocenia także stopień zużycia technicznego budynku. Na podstawie takich danych można bowiem ocenić standard budynku – dom z 3 łazienkami i 5 sypialniami ma dużo wyższy standard, niż posiadający zaledwie 1 sypialnię. Instalacje wewnętrzne w domu (oprócz tych podstawowych – prąd, gaz, woda, kanalizacja, C.O.) zawyżają wartość budynku – zwłaszcza zaś kolektory słoneczne, centralny odkurzacz lub klimatyzacja.
7. Uwagę zwraca się także na wykończenie wnętrza
Rodzaj okładzin podłogowych, tynki i instalacje wewnętrzne a także materiały na ścianach – czy są to tapety, farba – jakiego rodzaju, czy są gładzie szpachlowe itp. Im lepszy standard wnętrza i materiały użyte do jego wykończenia – tym większa wartość nieruchomości.
8. Otoczenie domu i zagospodarowanie działki
Ogród a także znajdujące się wokół domu urządzenia (altany, grill, tarasy, basen, kort tenisowy) mogą znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości. Podobnie sam ogród i rośliny w nim posadzone – im bardziej egzotyczne, tym ich cena jest większa.
Na podstawie powyższych danych ocenia się wartość nieruchomości w aspekcie podstaw prawnych – określając przewidywaną cenę, możliwą do uzyskania na rynku nieruchomości. Porównaniu podlegają zwłaszcza nieruchomości spełniające podobne parametry i położone w danym regionie, z uwzględnieniem cen na rynku nieruchomości, które zmieniają się w zależności od struktury rynku i ewentualnego na nim zastoju. Rzeczoznawca za podstawę prawną dla wyceny nieruchomości przyjmuje ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Dlaczego szukacie takich informacji? Czy okazały się pomocne?
