Mieszkanie może być kupowane na rynku wtórnym lub pierwotnym, czyli nowe, najczęściej od dewelopera. Generalnie, przyjmuje się, że zabezpieczeniem takiego kredytu jest przedmiot zakupu, ale nie jest to dogmat. Jeżeli klient dysponuje inną nieruchomością o przybliżonej lub wyższej wartości może, na poczet zabezpieczenia kredytu, obciążyć hipotekę właśnie tego drugiego lokalu (domu).
Formalności
Obciążenie hipoteki to po prostu wpis dokonany w IV dziale księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez sąd. Dokument taki definiuje nieruchomość, określa jego właścicieli; zapisuje się w nim wszelkie obciążenia finansowe, ale także służebności osobiste lub rzeczowe np. udostępnienie drogi. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o przyznanie kredytu. Wyciąg z ksiąg wieczystych (KW) nie powinien być starszy niż 3 miesiące, tylko taki bank uznaje za aktualny. Dodatkowo klient powinien przedstawić umowę, z której wynikać będzie własność nieruchomości.
Może to być umowa przedwstępna kupna mieszkania lub akt własności w formie notarialnej, jeżeli klient jest już właścicielem nieruchomości. Czasami, niezbędnym dokumentem jest również wycena wartości nieruchomości. Banki stosują wycenę w przypadkach, gdy mieszkanie jest w jakiś sposób nietypowe, ma wysoką wartość, jest obciążone w formie służebności lub znajduje się w miejscu, w którym nie ma wielu statystycznie podobnych nieruchomości. Koszt takiej wyceny pokrywa klient.
Dochód
Niezbędne jest też wykazanie się przez klienta dochodem, a więc przedstawienie stosownych dokumentów w zależności od źródła uzyskiwania przychodów. Warto w tym przypadku przypomnieć, że kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem długoterminowym i klient powinien móc udokumentować swoje dochody wstecz o minimum 6 miesięcy, a w przypadku działalności gospodarczej lub umów zleceń nawet 2 lata do tyłu. Banki są w tych przypadkach bardziej drobiazgowe niż przy innych kredytach np. gotówkowym.
Koszty kredytu
Trudno w sposób ogólny przedstawić koszty kredytu mieszkaniowego, można jedynie pokusić się o wymienienie elementów, jakie się w nich zawierają. Na stawkę oprocentowania składa się wartość rynkowa Wibor (ewentualnie Libor, Euribor) oraz marża banku. O ile stawki rynkowe jesteśmy w stanie sprawdzić na stronach internetowych, o tyle marże są bardzo różne. W zależności od celu kredytowania, wkładu własnego, ustalonych zabezpieczeń, wybranej waluty, a nawet źródła dochodu i ilości osób w rodzinie osiągających dochodów. Jeżeli w rodzinie tylko 1 osoba osiąga dochód Alior Bank dolicza do marży 1% z uwagi na zwiększone ryzyko kredytowe. Do marży dodaje się również 1% w tak zwanym okresie przejściowym, kiedy kredyt został już uruchomiony, ale wpis do hipoteki nie uprawomocnił się. Nykredit Bank Polska umożliwia wypłacenie kredytu dopiero po przedstawieniu wypisu z KW z prawomocnym wpisem. Dzięki temu możemy uniknąć dodatkowych kosztów, ale czekamy na wypłatę kredytu, do momentu uzyskania z sądu stosownych dokumentów.
Zamiennie można na ten okres czasu ustanowić dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia. W zależności od miasta czas ten trwa od 2 tygodni do nawet ponad 6 miesięcy. Prowizje od kredytu mieszkaniowego są na dość niskim poziomie. Zwykle nie przekraczają 2 procent, ale również zależą od kilku czynników – między innymi wkładu własnego. Obecnie, coraz mniej banków kredytuje 100% zakupu nieruchomości. Dla kredytów w PLN wartość zaangażowania banku nie powinna przekroczyć 90%, a przy kredytach walutowych 80, a nawet 70%. Jeśli nawet bank dopuszcza wyższe zaangażowanie, to kwota ponad zwyczajowe 90% jest dodatkowo ubezpieczona.
Okres kredytowania
Wybierając okres kredytowania skalkulujmy ratę na dłuższy czas. Pamiętajmy, że będziemy ją spłacać wiele lat i nie zawsze nasze dochody będą na tym samym poziomie. Sprawdźmy możliwości zawieszania spłaty, wakacji kredytowych, ale też opcji wcześniejszej spłaty. W wielu bankach przy wcześniejszej spłacie w pierwszym okresie czasu jest naliczana prowizja. Zwykle dotyczy to 3 pierwszych lat, ale BZ WBK swoją bardzo korzystną ofertę obwarował klauzulą do 5 lat.
W każdym roku kolejnej spłaty stawka dodatkowej prowizji przy wcześniejszej spłacie spada – w pierwszym roku jest to aż 5% prowizji od pozostałej do spłaty kwoty, w drugim roku – 4%, a po 5 latach tylko 1, aby w 6 roku spaść do 0 (zera). Generalizując, przy kredytach mieszkaniowych jest dużo „papierologii”, ale czas poświęcony na gromadzenie dokumentów zostaje wynagrodzony klientowi w postaci oprocentowania poniżej 9%. Warto to porównać z kredytami gotówkowymi, gdzie stawki zaczynają się w okolicy 10%, a nierzadko kończą około 20-stu.
Czy informacje zawarte w tekście okazały się pomocne? Zapraszam do komentowania.
