Mianowicie posiada on pierwszeństwo jeżeli chodzi o dochodzenie roszczeń w stosunku do wierzycieli osobistych właściciela nieruchomości i to niezależnie od tego czy nieruchomość została zbyta (patrz artykuł 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147). Dlatego też wycena nieruchomości odgrywa tak znaczącą rolę w przypadku kredytów opiewających na bardzo duże sumy pieniężne. Bez określenia wartości hipoteki banki nie mogą dokładnie ustalić maksymalnej kwoty kredytu, która odpowiadałaby bezpiecznej wartości tak zwanego wskaźnika LTV (ang. loan to value – stosunek zadłużenia do przedmiotu zabezpieczenia).
Wycena na trzy sposoby
Warto pamiętać, że wartość będąca rezultatem wyceny zwykle nie pokrywa się z ceną transakcyjną. W sytuacji, gdy oszacowanie wskaże, iż cena transakcyjna jest zaniżona bank niekoniecznie musi się zgodzić na zwiększenie wartości przyznanego kapitału. Natomiast jeżeli relacja wartości oszacowanej przez kredytobiorcę oraz ceny kupna jest odwrotna wysokość kapitału najczęściej zostaje zredukowana.
Rodzime banki stosują dość różnorodne procedury jeżeli chodzi o wycenę nieruchomości, a ich stosunek do klienta cechuje się zróżnicowanym stopniem liberalizmu. Generalnie rzecz biorąc można wyróżnić trzy metody szacowania wartości zabezpieczenia hipotecznego:
– Przeprowadzenie wyceny na podstawie średnich cen transakcyjnych, które są notowane dla danej lokalizacji jest wykonalne ponieważ banki dysponują dokładnymi danymi na temat specyfiki lokalnych rynków nieruchomości. W przypadku omawianej metody proces szacowania wartości lokalu mieszkalnego lub domu jest najszybszy i jednocześnie generuje najmniej kosztów. Z tego powodu niektórzy kredytodawcy nie pobierają żadnych opłat z tytułu wykonania takiej usługi.
– Inspekcja nieruchomości to bardziej skomplikowany wariant, który wymaga wizyty pracownika banku. Osoba dokonująca oględzin jest uprawniona do dokonania bieżącej wyceny danej nieruchomości.
– Operat szacunkowy jest formalną i jednocześnie najbardziej kosztowną metodą wyceny. Jest on wykonywany na zlecenie banku jeżeli kwota kapitału przekracza określony próg (zwykle 300 – 400 tys. złotych) lub nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie posiada nietypowe cechy utrudniające wycenę przez pracowników banku. Niestety klient pragnący samodzielnie zlecić wykonanie operatu jest związany listą rzeczoznawców, których ekspertyzy są akceptowane przez kredytodawcę.
Kto za to zapłaci?
Jak nietrudno się domyślić opłaty za przeprowadzenie wyceny są w mniej lub bardziej jawny sposób przerzucane na konto kredytobiorcy. Aspekt kosztowy jest najbardziej istotny w przypadku operatu szacunkowego, który kosztuje niemiało – od 400 zł do 1000 zł.
Czy zasady wyceny nieruchomości przy kredycie hipotecznym są dla Was jasne? Wypowiadajcie się w komentarzach.
