Umowa dzierżawy najczęściej dotyczy wydzierżawienia gruntów rolnych – jednakże wydzierżawić można prawa (np. udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością) oraz rzeczy ruchome – np. samochód, ciągnik rolniczy wraz z urządzeniami, ciągnik siodłowy itp. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Dzierżawa tym różni się od najmu, że rzecz wydzierżawiona może być przez dzierżawcę nie tylko wykorzystywana – lecz dzierżawca ma prawo pobierać pożytki, jakie ta rzecz przynosi. Pożytki należy definiować zgodnie z art. 53 oraz 54 kodeksu cywilnego, i tak: pożytkami gruntów rolnych są płody rolne, dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego – np. wynagrodzenie za usługi przewozowe świadczone wydzierżawionym ciągnikiem siodłowym, oraz dochody, które prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem – np. dochód z dzierżawy przedsiębiorstwa, udziałów w spółce z o.o.
Umowa dzierżawy nieruchomości zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, w przeciwnym wypadku (w razie nie zachowania tej formy) uważa się, że umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony – uregulowanie to wynika z art. 660 k.c. (przepis o najmie), który stosuje się odpowiednio do umów dzierżawy w oparciu o art. 694 k.c. (gdyż przepisy o umowie dzierżawy nie wskazują wprost formy zawarcia umowy).
