Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powyższe elementy muszą zostać zawarte w umowie.
Umowa powinna określać przedmiot najmu (opis mieszkania, jego powierzchnia, wyposażenie itp.), cenę czynszu, czas trwania najmu – oraz dodatkowo, w zależności od potrzeb – obowiązek zapłaty kaucji, zgodę lub zakaz podnajmowania lokalu, ilość osób, które mogą mieszkać z najemcą, sposób regulowania opłat za media.
Teoretycznie umowa najmu nie musi mieć formy pisemnej – lecz zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony – co ma znaczenie dla okresów wypowiedzenia umowy najmu.
Należy wskazać, że zgodnie z art. 672 k.c. zwłoka najemcy z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, skutkuje tym, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
