Umowa o roboty budowlane jest szczególną odmianą umowy o dzieło, lecz nie należy mylić tych dwóch rodzajów umów. Zgodnie ze stanowiskiem doktryny, celem umowy o roboty budowlane jest wykonanie – wzniesienie (w całości albo w części) – określonego w projekcie obiektu budowlanego. Obiektem budowlanym może być – w rozumieniu prawa budowlanego – budynek: domy mieszkalne, domy wielomieszkaniowe, biurowce itp., oraz inne obiekty budowlane, takich jak mosty, wiadukty itp. Niektóre prace remontowe, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę i projektu w zakresie modyfikacji obiektu budowlanego są zaliczane jako roboty budowlane. Jak dokonać rozróżnienia, czy zawarta umowa jest umową o dzieło czy już umową o roboty budowlane?
W moim przekonaniu kwestia rozróżnienia związana jest z zapisem zawartym w art. 647 k.c. który mówi, że obiekt wykonany przez wykonawcę musi zostać zrealizowany zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Właśnie odesłanie do przepisów prawa budowlanego powoduje, że umowa cywilnoprawna o roboty budowlane – wyjątkowo – jest kształtowana również przez przepisy prawa administracyjnego, które nakładają na strony umowy obowiązki wynikające nie z kodeksu cywilnego, nie z samej umowy – lecz z Ustawy prawo budowlane. Zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 września 2012 r. (II CSK 84/2012; LexPolonica nr 4940228): „umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, którym co do zasady towarzyszy projektowanie, przy czym dokumentację projektową powinien dostarczyć inwestor, chyba że podjął się tego wykonawca i zinstytucjonalizowany nadzór. Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie”. Zatem nie każda umowa dotycząca przeprowadzenia remontu będzie umową o roboty budowlane – może się okazać, że jest to umowa o dzieło.
