– wysokość pożyczanego kapitału – im więcej klient pożycza pieniędzy, tym wyższą ratę będzie płacił;
– oprocentowanie, które składa się z dwóch wskaźników, wysokości oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym polskim (WIBOR kredyt w złotówkach), europejskim (EURIBOR kredyt w euro) i londyńskim (LIBOR kredyt we franku) i marży banku (wg portalu http://kalkulatorkredytowy.biz.pl przeciętna marża kredytu hipotecznego na miesiąc styczeń 2012 wyniosła 1,25%). Marża znowuż zależna jest od kwoty kredytu (przy większych kwotach bank może obniżać marżę) i wysokości wkładu własnego (im wyższy wkład własny, tym niższa marża);
– długość okresu kredytowania – generalna zasada mówi, że im dłuższy okres kredytowania, tym mniejsza rata, ale też większy nominalny koszt całkowity kredytu, gdyż im dłużej się go spłaca tym dłużej są naliczane odsetki;
– rodzaj rat – przy ratach stałych, przez cały okres spłaty pozostają one na tym samym poziomie, przy ratach malejących, kredytobiorca na początku spłaca bardzo wysokie raty, z czasem zaś one maleją (wynika to z tego, że spłaca w każdej racie kapitał i odsetki od niespłacone kapitału, im mniej kapitału do spłacenia zostało, tym mniejsze są raty);
– wysokość wkładu własnego – im wyższy wkład własny, tym większe szanse na niższą marżę, ale także możliwość zmniejszenia kosztów kredytu, gdyż im niższy wkład własny tym większe prawdopodobieństwo że bank zażądać wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (może przyjmować ono postać procentowej składki od „brakującego wkładu” np. 4% od 10% wartości mieszkania, płatnej do czasu spłaty tegoż brakującego wkładu w banku, w podanym przykładzie będzie to spłata 10% wartości nieruchomości);
– ubezpieczenia – poza podanym ubezpieczeniem bank może również wymagać wykupienia innych zabezpieczeń:
a) ubezpieczenia pomostowego – składka płacona do czasu wpisania do księgi wieczystej, w przypadku rynku pierwotnego może to zając nawet kilka lat, pobierane jest w formie podniesionej marży (od 0,5%) lub składki od wartości kredytu (ok1%);
b) ubezpieczenie na życie – którego beneficjentem jest bank;
c) ubezpieczenie od utraty pracy – firma ubezpieczeniowa przejmuje spłatę kredytu na określony czas;
d) ubezpieczenie nieruchomości – beneficjentem jest bank;
– dochód – w zależności od poziomu dochodu bank może przyznać kredyt o wyższych ratach rozłożony na krótszy czas lub pożyczkę z niższymi ratami rozłożoną na dłużej;
– obciążenia – bank przy przyznawaniu kredytu patrzy również na inne obciążenia kredytowe wnioskodawcy (inne kredyty, karty kredytowe), im większe obciążenia u kredytobiorcy, tym mniejsze raty może on spłacać (w Polsce wszystkie zobowiązania kredytowe nie mogą przekraczać 50% dochodu, a u osób zarabiających powyżej średniej krajowej obciążenia nie mogą przewyższać 65% dochodu);
– waluta kredytu – generalnie branie kredytu w walucie obcej może wiązać się zarówno z obniżeniem raty, jak i z jej podwyższeniem, w zależności od kursu, dlatego jest to propozycja raczej dla osób lubiących ryzyko.
Dodatkowymi opłatami związanymi z kredytem hipotecznym niewliczanymi do raty jest prowizja jednorazowa, której niektóre banki mogą zażądać (do niedawna była ona ograniczona do wysokości 5%, obecnie banki mogą ją dowolnie ustalać). Bank może także doliczyć koszty inspekcji budowanej nieruchomości, koszty związane z ewentualnymi wakacjami kredytowymi, koszty wcześniejszego spłacenia kredytu i inne. Jak widać warto dobrze dokładnie przeanalizować oferty banków zanim podejmie się decyzję na związanie się z jednym z nich wieloletnim zobowiązaniem.
