Taka operacja nie nastręcza szczególnych trudności, jeżeli potencjalny nabywca posiada odpowiednie fundusze.
Wcześniejsza spłata, czyli wariant szybki i bezproblemowy
Osoby, które zamierzają pozbyć się mieszkania obciążonego kredytem, powinny w miarę możliwości poszukiwać takiego kontrahenta, który zgodzi się na wyłożenie całej sumy „od ręki”. Taki wariant jest zdecydowanie najprostszy i oszczędza wielu potencjalnych kłopotów. Można go przeanalizować za pomocą następującego przykładu.
Państwo X w związku z wyjazdem za granicę postanowili się sprzedać mieszkanie, które zostało sfinansowane kredytem o wartości 300 000 zł. Aktualnie stan ich zobowiązań wobec banku wynosi 200 000 zł. Po pewnym czasie zgłosił się do nich potencjalny kupiec (pan Z), który dysponuje wystarczającymi środkami, aby zakupić mieszkanie. Strony umowy ustaliły cenę sprzedaży na 310 000 zł. W takim przypadku sposób postępowania jest następujący:
– pan Z wykonuje przelew na rachunek banku wierzyciela w kwocie 200 000 zł, regulując tym samym zadłużenie państwa X (postanowiono, że nabywca opłaci również prowizję rekompensacyjną z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu);
– pozostałe 110 000 zł wędruje na konto dotychczasowych właścicieli lokalu.
Bilans wszystkich transakcji jest następujący:
– pan Z w pełni opłacił mieszkanie;
– państwo X pozbyli się mieszkania oraz zadłużenia zyskując jednocześnie 110 000 zł;
– bank finansujący mieszkanie otrzymał całość należnej kwoty.
Warto wspomnieć, że banki zwykle życzą sobie, aby klient poinformował je o zamiarze wcześniejszej spłaty kredytu z odpowiednim wyprzedzeniem. Odpowiednia informacja powinna znajdować się w umowie kredytowej lub jej załączniku (regulaminie udzielania kredytów).
Nowy właściciel, nowy kredyt – sprawy się komplikują
Nie wszyscy kredytobiorcy mogą znaleźć nabywcę, który dysponuje wystarczająca gotówką. Dlatego banki zgadzają się na zaciągniecie kredytu przez kupującego. Taka procedura jest jednak dość czasochłonna. Bank-wierzyciel musi bowiem zaakceptować nowego kredytobiorcę.
Sytuacja jeszcze bardziej się komplikuje, jeżeli kupujący pragnie zaciągnąć kredyt w innym banku niż ten, który do tej pory finansował mieszkanie. Otóż nabywca będzie mógł zaciągnąć kredyt dopiero w sytuacji, gdy stara hipoteka zostanie wykreślona. Ta czynność wymaga natomiast wcześniejszej spłaty zadłużenia (na przykład za pomocą wkładu własnego nabywcy). Dlatego akt notarialny musi zostać odpowiednio skonstruowany, aby zabezpieczyć interesy wszystkich czterech stron transakcji.
Czy informacje zawarte w artykule okazały się pomocne? Zapraszam do komentowania.
