Podatek od sprzedaży mieszkania

Opodatkowane w myśl tej ustawy jest zbycie mieszkania, które nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej i zostało dokonane w ciągu 5 lat od dnia, w którym podatnik:

– nabył (zakupił) mieszkanie;

– odziedziczył mieszkanie;

– otrzymał mieszkanie w ramach darowizny.

Okres 5 lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jedno z powyższych zdarzeń. [2] Jeżeli sprzedaż mieszkania nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości – podatek dochodowy nie musi zostać zapłacony. Ta zasada obowiązuje również w odniesieniu do mieszkań nabytych przed styczniem 2009r. Przyjmuje się, że po tym czasie sprzedaż mieszkania nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym, zaś cena uzyskana ze sprzedaży mieszkania może zostać dowolnie wydatkowana przez sprzedającego.

Jeżeli jednak, z różnych przyczyn – właściciel mieszkania lub spółdzielczego prawa własnościowego do mieszkania – zdecyduje się na sprzedaż, może skorzystać ze szczególnych zwolnień podatkowych. Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w wysokości, która odpowiada wykorzystaniu dochodu ze sprzedaży mieszkania i wydatkowaniu go na własne cele mieszkaniowe.

Udokumentowane wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu – oznacza to że możemy nie zapłacić wcale podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Warunkiem jest wydatkowanie dochodu ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat liczonych od końca roku podatkowego w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania. [3] Ta sama zasada zwolnienia obowiązuje w stosunku do mieszkań nabytych przed styczniem 2007r. Co jednakże ustawodawca rozumie przez „wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe”? Otóż, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe to:

– wydatki poniesione na nabycie innego mieszkania, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, kupno domu lub jego budowa a także zakup działki po budowę domu;

– wydatki poniesione na remont, nadbudowę, rozbudowę czy przebudowę własnego domu lub mieszkania;

– wydatki poniesione na spłatę kredytu czy odsetek od tego kredytu, który został zaciągnięty jeszcze przed sprzedażą mieszkania. [4]

Za własny budynek czy lokal mieszkaniowy jest uznawany budynek czy lokal, w stosunku do którego podatnik ma udokumentowane prawo własności czy współwłasności, gdy podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkaniowego lub udział w tym prawie. Celem mieszkaniowym nie jest jednak nabycie działki na cele rekreacyjne czy remonty i budowa budynku rekreacyjnego. Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe należy dobrze udokumentować, gdyż zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania może zostać szczegółowo skontrolowane przez urząd skarbowy lub urząd kontroli skarbowej. Aby najpełniej udokumentować wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, które pomniejszają kwotę dochodu ze sprzedaży nieruchomości należy przechowywać dokumenty w których został określony każdy „cząstkowy” wydatek poniesiony na ten cel, jego rodzaj, wysokość oraz data poniesienia – może to być faktura VAT, rachunek, jak również umowa o wykonanie robót budowlanych związanych z wykonywanym remontem zawarta z osobą fizyczną lub przedsiębiorcą.

Podstawa obliczenia podatku dochodowego z wykorzystaniem zwolnienia na podstawie powyższych okoliczności obliczana jest według wzoru:

dochód (czyli przychód ze zbycia – koszty uzyskania przychodu) * kwota faktycznie wydatkowana w czasie dwóch lat na własne cele mieszkaniowe

W sytuacji, gdy podatnik nie ma możliwości czy potrzeby skorzystania ze zwolnienia będzie zmuszony zapłacić podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% kwoty stanowiącej podstawę obliczenia podatku (dochodu). Kwota stanowiąca podstawę obliczenia podatku nie jest przy tym tożsama z ceną sprzedaży nieruchomości (przychodem ze sprzedaży). Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży (ceną uzyskaną za mieszkanie) a kosztami uzyskania tego przychodu. [5] Koszty uzyskania przychodu to zwłaszcza:

– udokumentowane koszty nabycia (zakupu) mieszkania, powiększone o dokonane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i zostały poczynione w czasie ich posiadania – nabywając mieszkanie w stanie deweloperskim należy je urządzić, wyposażyć – są to wydatki i nakłady, które faktycznie zwiększają wartość mieszkania;

– jeżeli mieszkanie podatnik nabył w drodze spadku czy darowizny (zatem nie poniósł kosztów zakupu – nabycia mieszkania) – może za koszty uznać jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania (poczynione w czasie, gdy podatnik mieszkanie posiadał) a także koszty zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w takiej części, w jakiej wartość zbywanego mieszkania lub spółdzielczego prawa własnościowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn).

Nakłady poczynione przez podatnika i stanowiące koszty uzyskania przychodu powinny zostać udokumentowane fakturami VAT. [6]

W zakresie w jakim mieszkanie zostało nabyte w różnych okresach czasu może wiązać się różne opodatkowanie i korzystanie z różnych zwolnień. Podatnik, który przykładowo w czerwcu 2007r. nabył w drodze darowizny połowę własności mieszkania (przekazanej przez rodziców), zaś w lipcu 2009r. uzyskał prawo do pozostałej części mieszkania w drodze spadku i następnie sprzedał mieszkanie w 2011r. będzie rozliczał się na podstawie różnych zwolnień. Jeżeli po darowiźnie udziału i staniu się współwłaścicielem mieszkania podatnik zameldował się w ciągu 12 miesięcy w tym mieszkaniu – będzie mógł zwolnić się z części podatku dochodowego w odniesieniu do udziału nabytego w 2007r.

Okres zameldowania musi wynosić minimum 12 miesięcy, zatem należy przedstawić dokumenty potwierdzające, że podatnik był zameldowany w mieszkaniu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy na pobyt stały przed datą sprzedaży (2011r.). Z kolei w odniesieniu do części mieszkania nabytej w drodze dziedziczenia w 2009r. nie obowiązuje zwolnienie z tytułu ulgi meldunkowej. Aby zwolnić się od podatku dochodowego za połowę mieszkania podatnik musiałby przeznaczyć tę kwotę ze sprzedaży (w części odpowiadającej nabytemu w 2009r. udziałowi) na zakup innego mieszkania, spłatę kredytu zaciągniętego przed datą 2011r. na inne mieszkanie, zakup działki pod budowę domu w ciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania.

Źródła:

[1] Art. 10 ust. 1 pkt.8 lit.a),b),c) Ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami

[2] Art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. d) Ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami

[3] Art. 21 ust. 1 pkt. 131 ) Ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami

[4] Art. 21 ust. 25 Ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami

[5] Art. 30e ust. 2 Ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami

[6] Art. 22 ust. 6c i ust. 6d Ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami