Kiedy się niezbędne?
Banki zwykły stosować zabezpieczenie przejściowe w kilku typowych sytuacjach. Pierwszy z nich ma miejsce jeżeli księga wieczysta danej nieruchomości nie została jeszcze założona (i tym samym nie ma możliwość dokonania stosownego wpisu w dziale IV). Warto nadmienić, że nabycie nieruchomości nie posiadającej księgi wieczystej jest możliwe z czysto prawnego punktu widzenia. Tym niemniej warto pamiętać, że decyzja o zakupie gruntu, który nie dysponuje stosowną dokumentacją prócz konieczności zastosowania przejściowego zabezpieczenia może rodzić również poważniejsze reperkusje. Mowa o sytuacjach, kiedy dokumenty służące jako podstawa do sprzedaży zostaną poddane w wątpliwość przez stronę trzecią.
W takim przypadku kupujący nie może się bowiem posiłkować rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, która zabezpiecza wynik transakcji niezależnie od rozbieżności stanu faktycznego oraz zapisów w nich zawartych.
Ustanowienie zabezpieczenia przejściowego okazuje się konieczne również w przypadkach, gdy zaciągnięty kredyt jest przeznaczony na finansowanie mieszkania lub domu, które jest dopiero budowane. Poza dwoma wymienionymi wariantami istnieją również inne potencjalne sytuacje wykluczające możliwość ustanowienia wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Niezależnie od przyczyn takiego stanu rzeczy bank zastosuje jedną z licznych metod, który zapewni ochronę jego funduszy.
Mnogość wariantów
Nie od dziś wiadomo, ze banki potrafią bardzo dobrze egzekwować swoje interesy za pomocą szeregu sprawdzonych rozwiązań. Nie inaczej jest w przypadku zabezpieczenia przejściowego.
Jeżeli chodzi o wszystkie funkcjonujące formy zabezpieczenia przejściowego to można wymienić:
– weksel własny in blanco;
– dodatkowe ubezpieczenie kredytu (tak zwane ubezpieczenie pomostowe);
– hipoteka na innej nieruchomości;
– poręczenie w rozumieniu Kodeksu Cywilnego.
Wspomniane ubezpieczenie pomostowe zasługuje na szczególną uwagę. Już sama nazwa tego rozwiązania jest myląca. Otóż ubezpieczony zostaje bank, a nie kredytobiorca. Co więcej ciężar opłat jest przerzucany na klienta. Banki stosują zwykle dwie metody egzekwowania kosztów dodatkowego ubezpieczenia. Pierwszy (i zarazem najpopularniejszy) polega na podwyższeniu oprocentowania przyznanego kredytu (zwykle o wartość oscylująca w granicach 1-2 punktów procentowych). Kolejny, mniej powszechny wariant różni się sposobem naliczania składki ubezpieczeniowej. W takim przypadku koszt ubezpieczenia przyjmuje bowiem formę miesięcznej opłaty, która jest uzależniona od całkowitej wartości kredytu. Warto zwrócić uwagę na pewien istotny aspekt dotyczący kredytów wypłacanych w transzach.
Mianowicie niektóre banki naliczają składki ubezpieczenia pomostowego sugerując się całkowita kwota kapitału, a nie kwota, która została do tej pory wypłacona. Co oczywiste różnice kosztów w przypadku obydwu procedur mogą mieć niebagatelne znaczenie dla kieszeni kredytobiorcy.